Bertrand BOISSEAU

LE PINEL PLUS C’EST DÉSORMAIS POSSIBLE À LA RÉUNION 

Un décret en date du 28 décembre 2022 paru au JO du 29 décembre 2022 permet désormais de faire application du régime PINEL à la REUNION dans des conditions plus favorables que celles prévues par le régime de droit commun. En résumé, le PINEL PLUS permet de bénéficier des taux plus élevés que pour des opérations soumises au régime normal. Mais pour cela, il faut respecter des conditions particulières de performances énergétiques et de confort. II faudra donc être vigilant cette année lorsque vous signez pour l’achat d’un investissement éligible au dispositif PINEL. Deux types d’opérations pourront être proposées sur le marché : Pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, les taux de la réduction d’impôt sont les suivants : Durée de location Investissements réalisés du 1-1-2014 au 31-12-2022  Investissements réalisés en 2023  Investissements réalisés en 2024  Investissements réalisés en 2023 /2024 PINEL PLUS Engagement initial de location de six ans 23 % 21,5 % 20 % 23% Engagement initial de location de neuf ans 29 % 26 % 23 % 29% Le décret 2022-1691 du 28 décembre 2022 pris pour l’application de l’article 168 de la loi 2020-1721 du 29 décembre 2020 (loi de finances pour 2021) prévoit les critères de performance énergétique et environnementale ainsi que les critères d’usage et de confort à respecter pour bénéficier du maintien des taux de la réduction d’impôt « Pinel » à leur niveau antérieur (23 % ou 29 %) pour les investissements réalisés en outre-mer en 2023 et 2024. a. Critères de performance énergétique et environnementale. Les logements acquis ou construits en 2023 et 2024 doivent respecter certaines exigences thermiques (facteur solaire, coefficient de transmission ou résistance thermique des parois opaques, des baies en contact avec l’extérieur ou des parois vitrées…) et répondre à des conditions relatives à la production d’eau (système de production d’eau chaude, robinetterie…). b. Critères d’usage et de confort. L’article 5 du décret prévoit que les logements situés en outre-mer doivent respecter, en outre, les caractéristiques suivantes : L’application des normes du PINEL PLUS permettra de disposer de surface plus grande pour les logements éligibles : Surface minimale par type de logement TYPE DE LOGEMENT Surface minimalede surface habitable (m2) T1 28 T2 45 T3 62 T4 79 T5 96 ALERTE POUR LES COMPROMIS EN COURS DE SIGNATURE Cass. 3e civ. 14-12-2022 n° 21-24.539 FS-B La Cour de Cassation vient de juge que le fait pour l’acheteur de refuser un prêt inférieur au montant maximal prévu dans la promesse ne constitue pas une faute. En conséquence, le vendeur ne peut exiger de conserver l’indemnité d’immobilisation et l’agent immobilier ne peut prétendre à percevoir sa commission. Dans cette affaire, une promesse de vente portant sur un immeuble est signée sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 414 000 € maximum remboursable sur 25 ans au taux de 2 % l’an hors assurance.  L’acheteur reçoit du courtier une offre de prêt d’un montant de 407 000 €.  Il refuse cette offre. L’acheteur notifie au vendeur sa renonciation à l’acquisition. L’agent immobilier assigne l’acheteur en paiement de sa commission.  L’acheteur appelle en intervention forcée le vendeur et la société mandatée pour l’obtention du prêt afin d’obtenir la restitution par le vendeur de la somme de 10 000 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et des dommages et intérêts. Le vendeur demande la condamnation de l’acheteur à lui verser la somme de 38 600 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse. La Cour d’appel déclare la promesse caduque et rejette la demande du vendeur. Ils retiennent que l’acheteur a fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, pour un montant maximal de 414 000 €, qui lui a été refusé par la banque, qui n’a consenti à lui accorder qu’un prêt de 407 000 €.  Pour eux, l’indication dans la promesse d’un montant maximal du prêt n’oblige pas l’acheteur à accepter toute offre d’un montant inférieur. Ils en déduisent que la défaillance de la condition n’est pas imputable à l’acheteur et que la promesse est devenue caduque.

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SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE : Cession d’usufruit temporaire de parts sociales, le tarif de 5% ne s’applique pas

LA COUR DE CASSATION NOUS OFFRE UN CADEAU DE NOEL ! L’une des opérations courante dans le cadre de la transmission d’un patrimoine consiste à loger des actifs immobiliers dans une société civile immobilière, si possible endettée et de transmettre via une donation, la nue-propriété des parts sociales à ses enfants. Les parents conservent alors l’usufruit des parts sociales, c’est-à-dire le fruit provenant de ses parts sociales : c’est-à-dire les dividendes. Il est de même pour les revenus fonciers lorsque la SCI est imposée à l’IR (SCI de location de biens immobiliers ne relevant d’une location de type saisonnier), ils reviennent à l’usufruitier ; le déficit foncier est attribué lui au nue propriétaire, qui est le véritable associé de la SCI. Lors du décès des parents, les enfants deviennent les associés en pleine propriété de la SCI et sans que les droits de « succession » trouvent à s’appliquer. La raison pratique est simple lorsque les parts sociales sont démembrés et que la SCI est endettée, la valeur de ces dernières peut être faible. D’autant plus que la valeur fiscale des titres est déterminée selon le barème de l’article 669 du CGI. La valeur imposable de l’usufruit viager et de la nue-propriété correspondante est alors fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière, d’après l’âge de l’usufruitier, conformément au barème ci-après : Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété Jusqu’à 20 ans 90 % 10 % De 21 à 30 ans 80 % 20 % De 31 à 40 ans 70 % 30 % De 41 à 50 ans 60 % 40 % De 51 à 60 ans 50 % 50 % De 61 à 70 ans 40 % 60 % De 71 à 80 ans 30 % 70 % De 81 à 90 ans 20 % 80 % À partir de 91 ans 10 % 90 % Exemple : Une SCI est détenue à 50% par monsieur et madame. Cette SCI d’un capital de 10.000 euros possède un appartement donné en location d’une valeur de 400.000 euros dont le prix d’achat a été financé par un apport en compte courant d’associés de 150.000 euros et un prêt de 250.000 euros. La valeur des parts sociales est égale à la valeur mathématique des titres soit la valeur marché de l’actif moins le passif.Dans notre exemple, la valeur mathématique des parts sociales serait de 250.000 euros (valeur actif – passif : compte courant d’associé)A la date de la donation, les deux parents sont âgés de 57 et 59 ans. Ils ont deux enfants.Pour l’application des droits de mutations à titre gratuit, la valeur imposable de la donation est de 250.000 x 50 % (voir barème sur le tableau) = 125.000 euros.Compte tenu que les deux parents disposent pour chaque enfant d’un abattement minimal de 100.000 € (soit en global 400.000 euros pour les deux parents et pour deux enfants), la donation de la nue-propriété des titres aux enfants ne donne pas lieu au paiement des « droits de succession »Les parents ont utilisé chacun 62.500 euros d’abattement au titre de cette donation de titres.Les seuls frais seront constitués par les honoraires perçus par le notaire qui établira l’acte de donation.Si le compte courant d’associé a été remboursé par la SCI aux parents avant leur décès les enfants héritent sans frais d’un patrimoine d’une valeur minimale de 400.000 euros. On rappelle que la cession des parts sociale de sociétés à prépondérance immobilière : c’est-à-dire les sociétés dont le patrimoine est pour l’essentiel composé d’actifs immobiliers, est soumise à un droit d’enregistrement proportionnel de 5%. Dans le cadre de schéma patrimoniaux plus complexes, il est possible que les associés d’une SCI cèdent l’usufruit à titre temporaire de leurs titres non pas à une personne physique mais à une société de type holding. Dans le cadre d’une personne morale :  « Lorsque le titulaire est une personne morale, l’usufruit ne peut dépasser 30 ans (C. civ., art. 619) » Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation, par acte des 7, 15 et 22 mars 2012, enregistré le 26 avril 2012 au service des impôts des entreprises, les consorts (F) associés dans la société civile immobilière NSG, ont cédé l’usufruit temporaire des parts qu’ils détenaient dans cette société à la société [F] participations, qui a acquitté le droit fixe prévu à l’article 680 du code général des impôts. Le 23 janvier 2015, soutenant que cet acte devait être soumis au droit d’enregistrement proportionnel de 5 % prévu à l’article 726, I, 2°, du code général des impôts, applicable aux cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, l’administration fiscale a notifié à la société [F] participations une proposition de rectification des droits d’enregistrement pour l’année 2012. Dans notre situation, l’usufruit des titres a été constitué pour une durée de 20 ans à une société. Dès lors le contribuable oppose à l’administration, la thèse selon laquelle la société bénéficiaire n’est devenue propriétaire, avec la jouissance qui y est attachée, que de l’usufruit temporaire des parts sociales, les consorts [F] demeurant propriétaires des parts et assumant le risque capitalistique qui s’y attache ; qu’en jugeant qu’une telle cession devait être regardée comme une cession de participations, la cour d’appel a violé l’article 726 du code général des impôts ! La Cour de cassation confirme cette thèse et a jugé que la cession de l’usufruit de droits sociaux n’emportant pas la mutation de propriété, la cession de l’usufruit temporaire de parts de sociétés à prépondérance immobilière est enregistrée moyennant le paiement d’un simple droit fixe. Par une décision inédite, la Cour de cassation juge que la cession de l’usufruit de droits sociaux, qui n’emporte pas la mutation de la propriété des droits sociaux, n’est pas soumise au droit proportionnel d’enregistrement prévu à l’article 726 du CGI applicable aux cessions de droits sociaux. Il en résulte que l’acte constatant la cession de l’usufruit temporaire de parts de sociétés à prépondérance immobilière est enregistré moyennant le paiement du seul droit fixe de 125 € prévu à l’article 680 du CGI (et échappe au droit de 5 %). La Cour fonde

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Acheter des biens immobiliers pour les revendre une activité qui peut coûter cher sur le plan fiscal

OU COMMENT COMPRENDRE CE QU’EST UN MARCHAND DE BIENS ET EVITER DE L’ÊTRE Quand les placements financiers sont moins rentables, certains se lancent dans une activité lucrative consistant en l’achat d’immeubles bâtis en vue de la revente en l’état ou après rénovation. Le plus souvent ces investisseurs ne soupçonnent pas que cette pratique est en réalité une activité exercée dans des conditions similaires à celles retenues par des marchands de biens ou lotisseurs déclarent les profits réalisés sur ces reventes au titre des plus-values immobilières privées dans les conditions visées aux articles 150 U et suivants du CGI. Par ailleurs, s’agissant la plupart du temps de personnes physiques non assujetties à la TVA, celles-ci ne soumettent pas à la TVA la revente desdits biens considérant qu’elles ne réalisent pas à cette occasion une activité économique soumise à ladite taxe. Mais l’administration fiscale veille et contrôle. A la suite de nombreux contrôles fiscaux diligentés par l’administration fiscale, plusieurs décisions jurisprudentielles très récentes sont venues rappeler les conséquences fiscales tant au regard de la fiscalité directe (régime des plus-values immobilières des particuliers ou bénéfices industriels et commerciaux en cas de requalification) que du régime applicable en matière de TVA (assujettissement ou exonération). Notre propos sera donc de vous alerter sur le risque de passer du régime des plus-values immobilières applicables à des particuliers à celui des bénéfices industriels et commerciaux, régime qui s’applique aux investisseurs. Le risque porte également sur les conditions d’assujettissement desdites opérations de ventes immobilières à la TVA. APPLICATION DU REGIME DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES OU DES BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX « THAT IS THE QUESTION »? Rappel du régime des plus-values immobilières privées La cession d’immeuble peut bénéficier du régime de faveur des plus-values privées conduisant en cas de détention du bien au bout de 22 ans, pour l’impôt sur la plus-value, et au terme d’une période de 30 ans pour les prélèvements sociaux, à une exonération totale d’imposition. Mais attention ce régime des plus-values immobilières privées ne bénéficie qu’aux personnes physiques gérant directement leur patrimoine immobilier ou, dans le cadre d’une société de personnes, ayant une activité patrimoniale soumise à l’impôt sur le revenu, de type société civile immobilière (SCI). Quand le régime d’imposition professionnel s’impose ? En revanche, ce régime des plus-values immobilières privées ne s’applique ni aux profits ni aux plus-values réalisées à l’occasion de la cession d’un élément d’actif se rattachant à une activité professionnelle qui relèvent, dans cette hypothèse, du régime des profits professionnels selon l’activité exercée par l’entreprise soumise à l’impôt sur le revenu (BIC, BNC ou BA), ou à l’impôt sur les sociétés (IS) pour les sociétés y étant assujetties. Dans notre hypothèse c’est-à-dire celle d’une personne physique qui vend en direct ou via une SCI un ou plusieurs immeubles, la question de savoir si la cession relève du régime des plus-values privées ou du régime des bénéfices industriels et commerciaux va dépendre des conditions dans lesquelles vont s’opérer lesdites ventes. Le vendeur procède-t-il à une opération unique ou isolée de vente d’immeubles, ou au contraire réalise-t-il ces ventes dans le cadre d’une activité habituelle et récurrente ? En d’autres termes, le vendeur, au moment où il procède à la vente immobilière, agit-il avec une intention spéculative ou simplement dans le cadre d’une pure gestion patrimoniale de ses biens immobiliers ? Au plan fiscal, la réponse à cette question peut être lourde conséquence. En effet, si l’intention spéculative est présente, l’opération est requalifiée en activité professionnelle, avec une imposition des profits dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, en principe soumis au régime du barème progressif à l’impôt sur le revenu. En revanche, si l’opération s’inscrit dans le cadre d’une pure gestion patrimoniale, la vente immobilière relève du régime de faveur des articles 150 U et suivants du CGI, avec une taxation forfaitaire à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%)  ( soit taux global de 36,2 %) Mais avec le jeu d’abattements, il est possible d’atteindre une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux après l’expiration d’un délai de détention de 30 ans. La jurisprudence récente nous aide à mieux distinguer entre les deux régimes :la condition d’habitude et l’intention spéculative : deux conditions qui font basculer l’opération dans la catégorie des BIC La condition d’habitude Aux termes de l’article 35-I-1° du CGI présentent le caractère de BIC, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui notamment, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles La cour d’appel administrative (CAA) de Bordeaux h. 7, 13 janv. 2022, n° 20BX01454 définit clairement les critères permettant de déceler chez le vendeur de biens immobiliers les éléments permettant de le requalifier en qualité de « marchand de biens » Un contribuable est réputé exercer une activité de marchand de biens lorsqu’il réalise de manière habituelle des opérations immobilières sous entendant une intention spéculative lors de l’acquisition du bien en vue de sa revente. La condition « d’habitude » peut découler de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, soit de l’activité passée ou présente du commerçant. Précisons à ce sujet que si l’Administration décide de diligenter un contrôle fiscal à l’encontre du contribuable, celle-ci ne peut, en matière d’impôt sur le revenu, exercer son délai de reprise qu’au plus sur l’année en cours et sur les 3 années précédentes mais qu’elle n’a pas de limite pour remonter dans le temps afin d’apprécier si ce dernier s’est livré à de nombreuses opérations d’achat-revente dans le passé susceptibles de remettre en cause le régime d’imposition de plus-values immobilières qu’il aurait choisi d’appliquer. L’intention spéculative. L’intention spéculative » doit s’apprécier au moment de l’achat et non à celui de la revente. Ceci suppose donc une acquisition à titre onéreux (vente, apport, échange) de l’immeuble, car si ce dernier est acquis à titre gratuit (donation ou par succession), le critère de l’intention spéculative fait, en principe, défaut. Précisons que pour l’application de ce régime, il n’est

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DÉFISCALISATION – Les essentiels – Suite

Dans notre dernier article, nous avons évoqué des schémas de défiscalisation en matière d’impôt sur le revenu. L’article de ce mois porte sur les opérations de défiscalisation dans le cadre d’un schéma où une société imposée à l’impôt sur les sociétés intervient. Notre propos vise les opérations portant sur les projets portant sur l’immobilier. Sachant que les opérations de défiscalisation faisant intervenir des sociétés relevant de l’impôt sur les sociétés peuvent porter sur l’ensemble des secteurs éligibles : pour cela il convient d’examiner les dispositions de l’article 199 undecies B du CGI. En matière d’immobilier, les secteurs éligibles, lorsqu’une société imposable à l’IS intervient, sont principalement : A/ Le schéma prévu par l’article 217 undecies du CGI : A-1 Première option : l’investissement direct Ce schéma vise à faire en sorte que la société d’exploitation agit en qualité de maître d’ouvrage et finance sur fonds propres et à l’aide d’un emprunt la construction par exemple d’une maison individuelle destinée à être donnée en location en tant que résidence principale à des locataires qui remplissent des conditions de revenus. Dans cette hypothèse, le bien est inscrit à l’actif de la société en tant qu’immobilisation. Le prix de revient de la construction et le prix d’achat du terrain donnent lieu à la création d’un déficit fiscal égal au montant de la base éligible. La base éligible est alors s’agissant d’une villa égale à 2.727 euros HT x m² de surface habitable. Les entreprises soumises à l’IS peuvent déduire de leur résultat imposable le montant des acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif, lorsque les conditions suivantes sont réunies : –  engagement de louer l’immeuble nu, dans les douze mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant au moins cinq ans à des personnes qui en font leur résidence principale ; –  respect des plafonds de ressources du locataire et du montant des loyers fixés par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI. Exemple :Prix terrain : 200.000 euros TTCPrix construction d’une maison d’habitation : 300.000 euros TTCSurface habitable : 120 m²Base éligible : 120 x 2.727 euros HT = 327.240 eurosAnnée de la DAT (déclaration d’achèvement des travaux) : juin 2022Dès lors, la société A, maître d’ouvrage peut constater un déficit fiscal au titre de l’exercice clos au 31 décembre 2022 d’un montant de de 327.240 euros.Gain fiscal : taux IS x base éligible soit de l’ordre de 81.850 eurosLoyer plafonné à 184 euros/m²/an : bail signé en 2022Soit un loyer maximal de 22.080 euros / an A-2 Seconde option : l’investissement par le biais d’une augmentation de capital Dans cette hypothèse, la société d’exploitation n’investit pas directement. Elle crée par exemple une filiale de type SASU dont elle détient par définition la totalité du capital avant le 31 décembre de l’année pour une société qui clôture son exercice annuel au 31 décembre, la société souscrit à une augmentation de capital d’une SASU ayant pour objet social exclusif la construction et la location de logements d’habitation. La SASU doit dans les 12 mois suivant la souscription investir dans un programme immobilier à la RÉUNION. Elle dispose ensuite de 24 mois pour réaliser les fondations et ensuite de 24 mois par achever la construction. Ici encore les conditions suivantes doivent être réunies : –  engagement de louer l’immeuble nu, dans les douze mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant au moins cinq ans à des personnes qui en font leur résidence principale ; –  respect des plafonds de ressources du locataire et du montant des loyers fixés par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI. Exemple :Prix terrain : 200.000 euros TTCPrix construction d’une maison d’habitation : 300.000 euros TTCSurface habitable : 120 m²La société A participe à une augmentation de capital, dont les sommes sont versées au 28/12/2022 d’un montant de 500.000 euros au profit d’une SARL.Dès lors la société A peut constater un déficit fiscal au titre de l’exercice clos au 31 décembre 2022 d’un montant de de 500.000 euros*Gain fiscal = taux IS x 500.000 euros soit de l’ordre de 125.000 euros.La SARL est ici le maître d’ouvrage de l’opération de construction de la maison d’habitation.* Selon notre lecture de l’article 217 undecies du CGI, le plafonnement de la base éligible n’est pas limité à 2.727 euros HT /m² surface habitable dans le cas d’une opération financée par le biais d’une augmentation de capitale. La doctrine administrative n’apporte pas de précisions. B/ Le schéma prévu par l’article 244 quater W du CGI : crédit d’impôt Dans cette hypothèse, la société d’exploitation agit en qualité de maître d’ouvrage. Dès lors, la société inscrit le bien à son actif en tant qu’immobilisation comme dans l’hypothèse visée au 1-A. En application de l’article 244 quater W, I-4 du CGI, sont éligibles au crédit d’impôt, pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés dont l’activité principale relève d’un secteur éligible à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies B du CGI et notamment : – les acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif dans le secteur du logement intermédiaire : ces opérations étant de même nature que celles mentionnées aux 6e à 8e alinéas de l’article 217 undecies, I du CGI vu au 1-A. les conditions suivantes doivent être remplies : –  engagement de louer l’immeuble nu, dans les douze mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant au moins cinq ans à des personnes qui en font leur résidence principale ; –  respect des plafonds de ressources du locataire et du montant des loyers fixés par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI. Dans ce schéma, la société maître d’ouvrage va bénéficier non pas d’une réduction d’impôt (déficit fiscal) mais d’un crédit d’impôt. Le montant du crédit d’impôt lorsque l’investissement est dédié à la location d’une maison d’habitation est égal à : 35% x base éligible La base éligible est égale à : 2.727 euros HT X m²

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DÉFISCALISATION – Les essentiels

La fin de l’année est propice pour des investissements immobiliers qui ont pour principal objectif de permettre de diminuer son impôt sur le revenu ou bien encore l’impôt payé par une société. L’île de la Réunion est un territoire privilégié pour conjuguer investissement immobilier et défiscalisation. Ce phénomène conduit parfois certains à commettre des erreurs dans le choix de leur investissement car pousser par le gain fiscal, on peut oublier que le support de cet investissement est un bien immobilier dont la valeur tient pour l’essentiel à son emplacement, à la qualité de sa construction (les normes thermiques) , à sa rentabilité et tout simplement à son potentiel de revente. Mais le projet d’investissement immobilier support d’un gain fiscal est souvent également la source d’erreurs fatales, lesquelles sont parfois sanctionner par une administration qui veille tant bien que mal à la bonne gestion de l’argent public. Notre propos sera de rappeler les points essentiels à respecter lorsqu’on souhaite de lancer dans une opération dite de défiscalisation. Notre article fait le point sur les opérations conduites par des personnes physiques, lesquels doivent avoir leur domicile fiscal en France. Nous évoquerons dans un prochain article les opérations conduites par des sociétés. La loi PINEL Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt aux particuliers qui acquièrent, depuis 2013 et jusqu’au 31 décembre 2024 des logements neufs ou assimilés destinés à la location dans le secteur intermédiaire peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt, répartie sur la durée de l’engagement de location. Impôt concerné Montant investissement Durée de location Bénéficiaires Plafond Plafond ressource du locataire Plafond loyer mensuel IR Réduction d’impôt   300.000 €   6 ans + 3ans 9 ans + 3ans   Personnes physiques SCI 5.500 €/m² surface habitable Personne seule : 29.709 € Couple : 38.834€ 10,74 €/m² Affectation logement Habitation principale Logement nu Résidence de retraite Résidence pour étudiants Délai pour mise en location : 12 mois à compter de l’achèvement, de l’acquisition 12 mois à compter de l’achèvement, de l’acquisition 12 mois à compter de l’achèvement, de l’acquisition OBLIGATIONS Déclaration de revenus Personnes physiques · une note comportant : – ses identité du propriétaire et adresse, – l’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première mise en location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer – le montant du loyer mensuel, charges non comprises , – l’engagement de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale· une copie du bail ;· une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. SCI · Idem note que pour les personne physiques · Et document doit comporter les éléments suivants : – l’identité et l’adresse de l’associé ; – le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises ou transmises au cours de l’année ainsi que la date de ces opérations ; – la quote-part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l’associé ; – l’adresse du ou des immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt ; – l’attestation que la location et, le cas échéant, la sous-location remplissent les conditions de loyer et de ressources prévues, – la part du revenu net foncier correspondant aux droits de l’associé déterminé dans les conditions de droit commun ; – le montant de la réduction d’impôt correspondant aux droits de l’associé ; · éco conditionnalité des logements :  les logements doivent répondre au niveau de performance énergétique globale fixé par l’article 46 AZA octies-0 AA de l’annexe III au CGI. Les taux de la réduction d’impôt sont les suivants : Durée de location Investissements réalisés du 1-1-2014 au 31-12-2022  Investissements réalisés en 2023  Investissements réalisés en 2024  Engagement initial de location de six ans 23 % 21,5 % 20 % Engagement initial de location de neuf ans 29 % 26 % 23 % La loi GIRARDIN Les personnes physiques ayant en France leur domicile fiscal au sens de l’article 4 B du CGI peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’elles réalisent outre-mer, jusqu’au 31 décembre 2023, des investissements portant sur des travaux de réhabilitation et de confortation de logements anciens. La réduction d’impôt concerne également les travaux de réhabilitation ou de confortation contre le risque sismique ou cyclonique réalisés par une entreprise, à l’exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Ces travaux doivent porter sur un logement achevé depuis plus de vingt ans que le contribuable prend l’engagement, pour une durée de cinq ans, soit d’affecter dès l’achèvement des travaux à son habitation principale, soit de louer nu dans les six mois de la date d’achèvement à un locataire qui y fixe son habitation principale. Impôt concerné Taux Durée de location Bénéficiaires Plafond IR Réduction d’impôt 18% Taux majorés 22% 26%   5 ans Personnes physiques   2.272€/m² surface habitable Affectation logement Habitation principale Logement nu   Délai pour mise en location : 12 mois à compter de l’achèvement, de l’acquisition OBLIGATIONS Déclaration de revenus Personnes physiques Le propriétaire du logement doit joindre à la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle la réduction d’impôt est demandée : L’engagement d’affecter le logement réhabilité à son habitation principale pendant cinq ans, ou l’engagement de louer le logement nu dans les six mois qui suivent l’achèvement des travaux à usage de résidence principale d’un locataire pendant cinq ans. Cet engagement souscrit sur papier libre comporte les éléments suivants : a.  l’identité et l’adresse du contribuable ;b.  l’adresse et la surface habitable du logement concerné ;c.  le prix de revient ou le prix d’acquisition du logement accompagné des justificatifsd.  la date d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieuree.  la date d’achèvement des travaux de réhabilitation. La copie des factures des entreprises ayant réalisé les travaux qui précisent, outre les mentions prévues à l’article 289 du CGI, l’adresse de réalisation des travaux, leur nature et leur montant.Une copie du bail, lorsque le logement est donné en location à titre d’habitation principale.

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BAIL D’HABITATION – La législation évolue à La Réunion à partir du 1er juillet 2024

Le saviez-vous, la loi dite « Climat et résilience » va changer les conditions en matière de contrat de location de logement d’habitation ? A la Réunion, ces changement ne deviennent obligatoire qu’à partir du 1er juillet 2024 pour certaines dispositions de la loi n° 2021-1104, 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets : JO 24 août 2021. Il convient de rappeler que les bâtiments à usage d’habitation sont désormais classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Le classement établi, qui va jouer un rôle prépondérant dans les rapports locatifs, est le suivant :• la classe A pour les logements extrêmement performants ;• la classe B pour les logements très performants ;• la classe C pour les logements assez performants ;• la classe D pour les logements assez peu performants ;• la classe E pour les logements peu performants ;• la classe F pour les logements très peu performants ;• et la classe G pour les logements extrêmement peu performants. 1 – La mise en location La délivrance de l’autorisation de louer La liberté pour le bailleur de donner à bail un bien à usage d’habitation est encadrée depuis la loi dite « loi ALUR », qui autorise un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitation, ou à défaut un conseil municipal, à délimiter des zones dans lesquelles la mise sur le marché locatif d’un logement, nu ou meublé, doit être précédée d’une autorisation en raison d’une proportion importante d’habitations dégradées dans la zone concernée. Désormais, le président de l’EPCI ou le maire peut refuser ou conditionner la délivrance de cette autorisation de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les critères de décence. Par conséquent, à compter du 1er janvier 2023, le critère de performance énergétique qui, avec la loi Climat et résilience, devient un critère de décence, sera érigé en critère d’obtention de l’autorisation de mise en location. Les annonces de mise en location Quel que soit le support de l’annonce de mise en location d’un bien, le classement de ce bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre doit être mentionné et il en est de même s’agissant de l’état des risques. Le non-respect de cette obligation au stade de l’annonce était jusqu’à présent sanctionné différemment selon que l’auteur de l’annonce était un professionnel de l’immobilier ou un non-professionnel. La loi Climat et résilience introduit une sanction en cas de manquement par un non-professionnel à cette obligation d’information ; celui-ci est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 €. Par exception, ces mentions ne sont applicables en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte qu’à compter du 1er juillet 2024. L’article L. 173-2, III, du Code de la construction et de l’habitation qui instaure cette obligation ne prévoit aucune sanction particulière en l’absence de ces mentions. En l’absence de sanction spécifique, ce sont les dispositions de droit commun, notamment celles permettant d’engager la responsabilité civile extracontractuelle du bailleur, qui pourront être sollicitées. 2 – Le contenu du contrat de bail Le dossier de diagnostic technique Le contenu du diagnostic de performance énergétique précise, depuis le 25 août 2021, la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables, utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d’habitation, en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d’électricité, de gaz ou de chaleur. À compter du 1er janvier 2023, l’état des risques naturels et technologiques, qui devient l’état des risques, intègre une information sur le recul du trait de côte. À défaut de fournir ce document dont le contenu est notifié au locataire, le bailleur pourra supporter la résolution judiciaire du contrat ou une diminution du prix accordée au locataire par le juge. L’encadrement du loyer Si la liberté dans la fixation du loyer en cas de relocation, se trouve réduite par la loi Climat et résilience. Que le bien soit loué nu , meublé ou qu’il fasse l’objet d’un bail mobilité , que le logement soit situé ou non dans une zone tendue, le loyer en cas de relocation, à savoir en cas de conclusion d’un contrat portant sur un bien inoccupé pendant moins de 18 mois, ne peut excéder le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire lorsque le bien loué est classé F ou G selon les critères définis à l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation. Cette disposition sera applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022, à l’exception de la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte, où l’interdiction ne s’appliquera qu’aux contrats conclus après le 1er juillet 2024. L’obligation de délivrer un logement décent Depuis la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, à savoir un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants, mais également qui répond à des normes de performance énergétique minimale, à savoir une consommation d’énergie finale inférieure à 450 KWh/m2/an . Cette disposition sera applicable au plus tard aux contrats conclus à compter du 1er janvier 2023. La loi Climat et résilience complète et renforce le contenu de cette obligation de délivrance afin d’intégrer la catégorie de classement du bien loué. Un logement décent impliquera ainsi, en métropole, un niveau de performance compris :• à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;• à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;• à compter du 1er janvier 2034, entre la classe

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IMMOBILIER – Le point sur une exonération : exonération de la plus-value lors de la vente de sa résidence principale

La question semble simple mais malheureusement, la gestion de l’exonération de la plus-value résultat de la vente de sa résidence principale est pleine de pièges. La jurisprudence nous le rappelle. Compte tenu de l’enjeux, il est donc nécessaire de maîtriser les bonnes pratiques en la matières. Rappel du principe : Lors de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire de cet actif qu’il soit une personne physique ou encore une société relevant de l’impôt sur le revenu : société de type SCI familiale doit s’acquitter d’un impôt sur la plus-value. Le régime des plus-values immobilières privées s’applique donc aux plus-values réalisées par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, soit directement, soit au travers de sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu. Les biens dont la vente donne lieu à ce type de plus-value sont : La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est réduite d’un abattement pour durée de détention. Lorsque l’immeuble cédé est détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention dont le montant diffère selon qu’il s’agit de calculer l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux. Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement est de : L’exonération d’impôt sur le revenu est ainsi acquise après vingt-deux ans de détention. Par exemple, une plus-value réalisée le 1er juin 2022 est exonérée si l’immeuble a été acquis avant le 1er juin 2000. Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de : Le taux de l’impôt à l’IR est de 19%Le taux global des prélèvements sociaux est 17,2% Le cas particulier de la résidence principale La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée, quel que soit le type de logement (maison individuelle ou appartement). Mais seuls ouvrent droit à l’exonération les immeubles (ou parties d’immeubles) qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire lui-même au jour de la cession. Les immeubles donnés en location et les immeubles occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ne peuvent donc pas en bénéficier. Un immeuble vacant au moment de la vente, mais qui a été occupé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente, ouvre droit à l’exonération si la cession intervient dans un délai normal de vente, soit dans un délai d’un an dans un contexte économique normal. Aucun délai maximum ne peut toutefois être fixé a priori : l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui résulte de l’ensemble des circonstances de l’opération, et notamment des diligences accomplies par le cédant pour vendre au plus vite compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local. C’est ainsi que l’exonération a été jugée applicable dans le cas d’une vente réalisée vingt-neuf mois après le départ du propriétaire, la révision du plan d’occupation des sols en cours ayant eu pour effet de ralentir l’opération. La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. C’est justement parce qu’il s’agit d’une question de fait que les éléments tirés de la jurisprudence sont importants à connaitre afin d’évaluer la marge de manœuvre en la matière. Prenons l’exemple d’un arrêt récent (Arrêt de la CAA de Lyon du 30 mars 2022, n°20LY02224). La juridiction administrative démontre ici une nouvelle fois que les consommations au sein d’une habitation (Electricité, eau…) constituent une preuve quasi indiscutable pour caractériser ou non la résidence principale du cédant. La plus-value réalisée par une personne physique lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier qui constitue sa résidence principale au jour de la cession n’est pas imposable. Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l’assujettissement à l’impôt ou, le cas échéant, s’il remplit les conditions légales d’une exonération. Dans cette affaire jugée par la Cour d’appel de Lyon, il convient de rappeler les faits :Par acte du 30 mars 2011, M. B a acquis, pour un montant de 21 000 €, un terrain à bâtir à La Chapelle-sur-Oreuse (Yonne), sur lequel l’édification d’un immeuble à usage d’habitation a été achevée en mars 2012. Par acte du 30 juillet 2013, M. B a cédé ce bien immobilier moyennant un prix de 172 000 euros. La plus-value qu’il a réalisée à cette occasion a été placée sous le régime de l’exonération prévu l’article 150 U-II-1° du CGI (exonération au titre de la résidence principale). A la suite d’un contrôle, l’administration a remis en cause cette exonération au motif que cette habitation ne pouvait être regardée comme la résidence principale de l’intéressé au jour de la cession. M B a fait appel du jugement du 24 juin 2020 du TA de Dijon en tant qu’il a rejeté ses conclusions tendant à la décharge de l’imposition. La CAA de Lyon vient de rejeter l’appel de M. B L’administration fiscale, pour rejeter l’exonération, s’est appuyées sur les relevés de consommation d’électricité pour la période du 8 juin 2012 au 19 août 2013 et les relevés de consommation d’eau pour la période de décembre 2011 à mai 2013. Il a été relevé : Pour justifier que l’immeuble cédé constituait sa résidence principale au jour de sa cession, M. B se borne à soutenir que sa consommation d’électricité annuelle est cohérente avec une étude statistique qu’il produit à l’instance, mentionnant une consommation moyenne des foyers français en 2016 de 4 679 kWh par an. Pour la Cour, l’étude statistique produite ne tient pas compte ni de la composition

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Une sélection parmi les nouveautés fiscales de l’année 2021

Je vous souhaite mes meilleurs vœux pour cette nouvelle année. Le marché immobilier est toujours vaillant en dépit de l’aléa économique et sanitaire. Dans ce domaine, les nouvelles mesures fiscales au 1er janvier 2021 apportent plus de continuité que de réelles nouveautés. Comme chaque année, le Parlement a voté de nouvelles règles fiscales dans le cadre de la loi de finances, laquelle pour 2021 compte 271 articles. Notre propos sera donc de vous présenter que quelques points pouvant intéresser votre fiscalité personnelle et patrimoniale. A ce titre, la réduction d’impôt dite PINEL est prorogée jusqu’en 2024. Le régime est revu car les taux sont diminués au fur et à mesure du temps : Les taux de réduction d’impôt sont maintenus à leur niveau actuel (taux 2021-2022), pour les opérations portant, d’une part, sur des logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville et, d’autre part, sur des logements qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieure à la réglementation, dont les critères sont définis par décret n°2014-1751 du 30 décembre 2014 (voir sur : http://sig.ville.gouv.fr/atlas/QP) Il ne faut pas oublier également que le régime s’applique désormais seulement à l’habitat collectif. Dans le cadre d’un rescrit du 17 septembre 2020, s’agissant de la notion de bâtiment d’habitation collectif, l’administration a précisé  que ne constituent pas de tels bâtiments les villas individuelles construites au sein d’une copropriété et les villas construites de manière jumelée voire en bande. Le champ d’application des FIP outre-mer est élargi. Nous rappelons que les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu spécifique au titre des versements effectués pour la souscription de parts de fonds d’investissement de proximité investis outre-mer (plus précisément dans les départements et collectivités suivantes : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis-et-Futuna). Le taux de la réduction d’impôt est de 30% à compter du 10 août 2020. Afin que la réduction d’impôt « FIP outre-mer » puisse s’appliquer à raison des investissements réalisés par les FIP dans des secteurs économiques actuellement exclus du dispositif, la loi de finances pour 2021 modifie la rédaction de l’article 199 terdecies-0 A, VI ter A du CGI afin d’y supprimer la référence à l’article 199, I undecies B du même Code qui limite le champ d’application de la réduction « FIP outre-mer » aux seuls investissements effectués dans les secteurs de l’agriculture, de l’industrie, du commerce et de l’artisanat. Les FIP outre-mer pourront donc s’appliquer désormais aux secteurs comme le service aux entreprises, le secteur médical, la restauration. Le crédit d’impôt en faveur des investissements productifs est étendu à certaines entreprises en difficulté.  La loi de finances étend temporairement le crédit d’impôt en faveur de l’investissement productif prévu par l’article 244 quater W du CGI aux entreprises en difficulté, à condition que l’aide fiscale s’intègre, concurremment à d’autres aides, dans un plan de reprise ou de restructuration et qu’elle soit autorisée par la Commission européenne. La loi prévoit que l’avantage résultant du crédit d’impôt doit donc répondre à ces trois conditions. La réduction d’impôt en faveur des travaux de réhabilitation de logements anciens est prorogée.La loi proroge de trois ans, soit jusqu’au 31 décembre 2023, le dispositif de réduction d’impôt prévu par l’article 199 undecies A du CGI en faveur des particuliers qui réalisent des travaux de réhabilitation et de confortation de logements anciens. En matière de plus-values immobilières, la loi de finances pour 2021  proroge jusqu’au 31 décembre 2022, l’exonération d’impôt sur le revenu de la plus-value réalisée au titre de la cession d’un droit de surélévation à condition que l’acquéreur s’engage à créer et à achever exclusivement des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans calculé de date à date à compter de l’acquisition . Cette plus-value est également exonérée des prélèvements sociaux.La loi de finances proroge également jusqu’au 31 décembre 2022, l’exonération des plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles à un organisme chargé du logement social ou à tout autre cessionnaire qui s’engage à construire des logements sociaux ou à une collectivité territoriale en vue de sa rétrocession à un bailleur social. Désormais en cas de cession à un organisme chargé du logement social, celui-ci doit s’engager, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à construire et à achever des logements sociaux dans le délai de dix ans à compter de la date d’acquisition. Les logements sociaux concernés par le dispositif sont désormais plus nombreux car l’exonération vise les logements occupés par des titulaires de contrats de location-accession et les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire. La loi de finance créée un abattement exceptionnel de 70 % (ou 85 %) applicable sur les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis (ou de droits relatifs à ces mêmes biens), situés pour tout ou partie de leur surface dans le périmètre d’une opération de revitalisation du territoire ou d’une grande opération d’urbanisme. Cet abattement temporaire est applicable aux cessions précédées d’une promesse de vente signée du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023 Les biens immobiliers doivent être situés pour tout ou partie de leur surface : –  dans les périmètres des grandes opérations d’urbanisme (GOU)  –  dans les périmètres des opérations de revitalisation du territoire (ORT)  L’abattement exceptionnel est applicable aux cessions à titre onéreux réalisées par les personnes physiques ou par les sociétés de personnes relevant des articles 8 à 8 ter du CGI (SCI à l’IR par exemple). L’abattement exceptionnel est applicable pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu, mais également, pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values aux prélèvements sociaux ainsi que de celle de la taxe sur les plus-values immobilières de plus de 50 000 € prévue à l’article 1609 nonies G du CGI. L’abattement est effectué sur la plus-value nette. Il s’applique donc après prise en compte notamment de l’abattement général pour durée de détention applicable aux

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LA SOCIÉTÉ CIVILE – MODE D’EMPLOI – PARTIE I – Une histoire d’option et d’activité

La société civile est peut-être le type de société le plus connu, mais aussi le plus mal maîtrisé. Dans le schéma traditionnel, la société civile est immobilière car elle est la structure juridique retenue dès que l’on souhaite réaliser une opération immobilière. Toutefois, il est tout à fait possible de créer une société de type SAS ou encore une SARL lorsque vous souhaitez recourir par exemple aux dispositions du crédit d’impôt outre-mer (article 244 quater W du CGI) : schéma dans lequel sous réserve de donner en location durant 5 ans un immeuble dans des conditions de loyers encadrés et à des locataires dont les revenus sont plafonnés, on obtient un crédit d’impôt égale à 35% « du prix revient » de l’opération.  En effet, ce dispositif requiert que la société soit imposée à l’impôt sur les sociétés et non à l’impôt sur le revenu. Et ces sociétés sont imposables à l’impôt sur les sociétés de plein droit contrairement à la société civile. Ce n’est pas parce que la société a vocation à acquérir ou construire un bien immobilier à le louer que la solution de la SCI est la seule à retenir. En effet, si vous retenez cette forme juridique, il sera nécessaire que la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés afin qu’elle puisse prétendre au bénéfice d’un crédit d’impôt outre-mer. Le chemin est alors peu aisé pour le non spécialiste car il ne suffit pas d’écrire dans les statuts que la société a opté pour l’impôt sur les sociétés. Il faut réellement opter. Ce qui veut dire qu’il est nécessaire d’adresser à centre des impôts dont dépend la société, une lettre d’option. Cette lettre doit remplir des conditions bien précises. C’est-à-dire qu’elle doit contenir : En outre, la lettre d’option doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par tous les associés, membres ou participants. Autrement dit, l’exigence de la signature de tous les associés ou participants de la société n’est requise que dans l’hypothèse où les statuts ne prévoient aucune modalité particulière d’exercice de l’option. Cette manière de procéder est certainement la plus sur car s’il est permis de cocher l’option pour l’IS sur le formulaire CERFA (M0 – ligne 19) remis auprès du CFE (comme l’admet l’administration fiscale dans sa doctrine), il se pose le problème de la preuve lors d’un contrôle a posteriori. En effet, dans le cadre d’un contrôle fiscal (soit plusieurs années plus tard), l’administration peut parfaitement vous demander d’apporter la preuve que vous avez régulièrement opté pour l’impôt sur les sociétés. Dans un tel cas, il est assez rare d’avoir conservé le formulaire déposé au CFE, surtout lorsque c’est un prestataire qui a créé votre société. Alors que vous avez plus de chance d’avoir conservé la copie de la lettre d’option avec la preuve de l’accusé de réception. Dernière chance, vous pouvez solliciter le CFE afin d’obtenir une copie du CERFA transmis à l’époque. Attention, il faut opter dans les délais. Donc sauf si l’option est prise dans le cadre de dépôt du CERFA, il faut écrire à l’administration avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés. Par exemple, si je crée ma SCI en février 2021, avec un premier exercice débutant au 1er janvier 2021, il faut que j’opte avant le 31 mars 2021. Il ne faut pas oublier que cette option est révocable. On peut très bien revenir à l’impôt sur le revenu. Mais cette renonciation est ouverte jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. Elle entraîne également des conséquences fiscales notamment en matière de droits d’enregistrement. Rappelons que la SCI dont l’objet social et l’activité réelle sont civile au sens fiscal relève de l’impôt sur le revenu. Ainsi, l’activité des sociétés civiles ayant pour objet exclusif la gestion d’un patrimoine immobilier par voie de location de locaux nus relève des revenus fonciers. Les membres personnes physiques de telles sociétés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers à raison de la quote-part des résultats correspondant à leurs droits. Les bénéfices de la société sont donc imposés à l’impôt sur le revenu et ils sont déterminés en fonction des règles régissant les revenus fonciers. Mais attention, ils vont également être soumis aux prélèvements sociaux. L’addition risque d’être lourde lorsqu’on cumule impôt sur le revenu et prélèvements sociaux (17,2%), même si le régime du micro foncier peut être un moindre mal (abattement de 30% -uniquement pour l’IR- si les loyers annuels sont inférieurs à 15.000€). Rappel des taux d’imposition pour les revenus de 2020 Vous pouvez donc acquérir une maison et la donner en location dans le cadre d’un bail d’habitation « classique », vos loyers seront soumis après déduction des charges inhérentes à ce logement à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais si vous décidez de donner en location ce même bien dans le cadre d’un contrat de location meublé (ou bien encore dans le cadre d’un bail mobilité), vos revenus seront alors taxés dans le cadre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce qui implique que la SCI devient automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés. Ce changement de régime inopiné peut être encore plus douloureux, notamment si vous êtes un retraité. En effet, vous pouvez devenir un loueur en meublé professionnel presque sans vous apercevoir. Vous êtes qualifié de loueur en meublé professionnel : En effet, alors que vous êtes en activité, le montant des loyers n’est pas prépondérant par rapport à vos revenus alors qu’à l’heure de la retraite, ce montant peut être plus important que les rentes versées au titre de la retraite. Cette qualification de loueur en meublé professionnel a notamment des incidences sur le traitement de la plus-value lors de la revente du bien loué. Mon conseil pratique : la création d’une société civile pour un projet immobilier n’est pas une décision anodine et sans conséquences. Il faut en mesurer sur le long terme tous les aspects juridiques, fiscaux, patrimoniaux. Il est également

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