Le saviez-vous, la loi dite « Climat et résilience » va changer les conditions en matière de contrat de location de logement d’habitation ?
A la Réunion, ces changement ne deviennent obligatoire qu’à partir du 1er juillet 2024 pour certaines dispositions de la loi n° 2021-1104, 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets : JO 24 août 2021.
Il convient de rappeler que les bâtiments à usage d’habitation sont désormais classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre.
Le classement établi, qui va jouer un rôle prépondérant dans les rapports locatifs, est le suivant :
• la classe A pour les logements extrêmement performants ;
• la classe B pour les logements très performants ;
• la classe C pour les logements assez performants ;
• la classe D pour les logements assez peu performants ;
• la classe E pour les logements peu performants ;
• la classe F pour les logements très peu performants ;
• et la classe G pour les logements extrêmement peu performants.
1 – La mise en location
La délivrance de l’autorisation de louer
La liberté pour le bailleur de donner à bail un bien à usage d’habitation est encadrée depuis la loi dite « loi ALUR », qui autorise un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitation, ou à défaut un conseil municipal, à délimiter des zones dans lesquelles la mise sur le marché locatif d’un logement, nu ou meublé, doit être précédée d’une autorisation en raison d’une proportion importante d’habitations dégradées dans la zone concernée.
Désormais, le président de l’EPCI ou le maire peut refuser ou conditionner la délivrance de cette autorisation de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les critères de décence. Par conséquent, à compter du 1er janvier 2023, le critère de performance énergétique qui, avec la loi Climat et résilience, devient un critère de décence, sera érigé en critère d’obtention de l’autorisation de mise en location.
Les annonces de mise en location
Quel que soit le support de l’annonce de mise en location d’un bien, le classement de ce bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre doit être mentionné et il en est de même s’agissant de l’état des risques.
Le non-respect de cette obligation au stade de l’annonce était jusqu’à présent sanctionné différemment selon que l’auteur de l’annonce était un professionnel de l’immobilier ou un non-professionnel.
La loi Climat et résilience introduit une sanction en cas de manquement par un non-professionnel à cette obligation d’information ; celui-ci est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 €.
Par exception, ces mentions ne sont applicables en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte qu’à compter du 1er juillet 2024. L’article L. 173-2, III, du Code de la construction et de l’habitation qui instaure cette obligation ne prévoit aucune sanction particulière en l’absence de ces mentions.
En l’absence de sanction spécifique, ce sont les dispositions de droit commun, notamment celles permettant d’engager la responsabilité civile extracontractuelle du bailleur, qui pourront être sollicitées.
2 – Le contenu du contrat de bail
Le dossier de diagnostic technique
Le contenu du diagnostic de performance énergétique précise, depuis le 25 août 2021, la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables, utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d’habitation, en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d’électricité, de gaz ou de chaleur. À compter du 1er janvier 2023, l’état des risques naturels et technologiques, qui devient l’état des risques, intègre une information sur le recul du trait de côte.
À défaut de fournir ce document dont le contenu est notifié au locataire, le bailleur pourra supporter la résolution judiciaire du contrat ou une diminution du prix accordée au locataire par le juge.
L’encadrement du loyer
Si la liberté dans la fixation du loyer en cas de relocation, se trouve réduite par la loi Climat et résilience. Que le bien soit loué nu , meublé ou qu’il fasse l’objet d’un bail mobilité , que le logement soit situé ou non dans une zone tendue, le loyer en cas de relocation, à savoir en cas de conclusion d’un contrat portant sur un bien inoccupé pendant moins de 18 mois, ne peut excéder le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire lorsque le bien loué est classé F ou G selon les critères définis à l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Cette disposition sera applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022, à l’exception de la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte, où l’interdiction ne s’appliquera qu’aux contrats conclus après le 1er juillet 2024.
L’obligation de délivrer un logement décent
Depuis la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, à savoir un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants, mais également qui répond à des normes de performance énergétique minimale, à savoir une consommation d’énergie finale inférieure à 450 KWh/m2/an . Cette disposition sera applicable au plus tard aux contrats conclus à compter du 1er janvier 2023.
La loi Climat et résilience complète et renforce le contenu de cette obligation de délivrance afin d’intégrer la catégorie de classement du bien loué. Un logement décent impliquera ainsi, en métropole, un niveau de performance compris :
• à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
• à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
• à compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte, les logements classés G seront qualifiés d’indécents à compter du 1er janvier 2028, et ceux classés F à compter du 1er janvier 2031.
3 – La révision du montant du loyer
La loi Climat et résilience pose l’interdiction faite au bailleur de modifier le loyer en cours en bail si le bien loué ne répond pas à des conditions minimales de performance énergétique. Cette interdiction s’applique quel que soit le fondement de la modification du montant du loyer : une clause de révision, le mécanisme de majoration du loyer en application d’une clause expresse par laquelle le bailleur accepte de réaliser des travaux d’amélioration, la possibilité pour le bailleur de réévaluer le loyer lors d’un renouvellement du bail en cas de loyer manifestement sous-évalué, l’augmentation du loyer appliqué à des biens situés dans des zones d’encadrement du montant du loyer lorsque celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré.
Que le bien soit loué meublé ou non meublé, dès lors qu’il est classé F ou G selon les critères définis à l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, aucune modification du montant du loyer n’est autorisée.
L’interdiction d’augmenter le montant du loyer pour les logements les plus énergivores est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte, ces mêmes articles sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024
Les bailleurs réunionnais disposent d’un peu de temps pour se retourner, mais ces nouvelles obligations doivent peser dans le choix de leurs critères d’achat de leur futur investissement locatif.
Dernière minute : le Gouvernement vient de prendre la décision de retarder l’entrée en vigueur de l’audit énergétique obligatoire lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble en mono propriété classé F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE). Il sera finalement obligatoire au 1er avril 2023.
