Bertrand BOISSEAU

En ces temps où la location saisonnière et les plateformes de location en ligne séduisent de plus en plus d’investisseurs à la Réunion, il est peut-être utile de faire un petit point sur les taxes et impôts dus par le bailleur. Au nombre des taxes pouvant être dues par un bailleur figure à côté de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe d’habitation. La taxe d’habitation est due principalement par toute personne qui a, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance de locaux meublés affectés à l’habitation.  Si cette dernière a été supprimée pour l’ensemble des redevables lorsqu’elle concerne la résidence principale, aux termes de l’article 1407, I-1° du CGI la taxe d’habitation est dû pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation. En outre, le code général des impôts précise à son article 1408, I que la taxe d’habitation est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables. Pour que la taxe d’habitation soit due, il est donc nécessaire : –  que le contribuable ait la libre disposition de l’habitation ; –  que cette disposition présente un caractère de permanence suffisant. L’article 1451 du CGI précise lui que « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » À la lumière de ces différentes conditions, on peut donc s’interroger sur ses critères d’application de la taxe d’habitation à location saisonnière. À cette question une réponse ministérielle avait posé le principe suivant : « Les personnes qui donnent des logements meublés en location saisonnière sont imposables à la taxe d’habitation dès lors qu’elles en gardent la disposition en dehors des périodes de location. Le point de savoir si les logements destinés à la location saisonnière et gérés de manière permanente par un administrateur de biens peuvent être considérés comme ne constituant plus l’habitation personnelle du redevable dépend du libellé des contrats conclus entre l’organisme gestionnaire et le propriétaire (existence d’une clause prévoyant la mise en location à des tiers pour l’année entière) et de leur application effective. Il s’agit donc d’une question de fait que seuls les services locaux, sous le contrôle du juge de l’impôt, sont en mesure d’apprécier. »  Rép. Türk : Sén. 13-2-1997 p. 451 n° 18501. Dans la lignée de cette réponse ministérielle,  la Cour administrative d’appel de Bordeaux a jugé que le propriétaire qui propose, par l’intermédiaire d’une agence, un appartement meublé à la location saisonnière durant toute l’année en dehors des périodes où il s’en réserve la disposition pour lui-même est, en revanche, redevable de la taxe d’habitation, quelle que soit la durée de cette réservation et nonobstant son imposition à la taxe professionnelle (désormais remplacée par la cotisation foncière des entreprises) en qualité de loueur en meublé. En tel cas, celui-ci est en effet réputé avoir eu au 1er janvier de l’année d’imposition la disposition de l’appartement comme résidence personnelle. Le Conseil d’État dans sa décision : CE 30-11-2007 n° 291252, 8e et 3e s.-s., Largitte considère qu’il y a lieu de rechercher l’intention du propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition afin d’établir si le propriétaire est ou non redevable de la taxe d’habitation. Ainsi selon le Conseil d’État, si, au 1er janvier de l’année d’imposition, le propriétaire qui donne en location un logement meublé entend le louer de façon saisonnière en s’en réservant la jouissance en dehors des périodes de location, il est passible de la taxe d’habitation. Si, au contraire, il entend le louer tout au long de l’année le cas échéant à plusieurs locataires, il n’est pas passible de la taxe d’habitation. Un arrêt du Conseil d’État du 15 juin 2023 n° 468195 vient apporter une certaine conclusion à la question de l’application de la taxe d’habitation à la location saisonnière. En l’espèce, le Conseil d’État juge que des propriétaires d’un appartement, qu’ils louent meublé par l’intermédiaire de plusieurs sites de location en ligne, doivent être regardés comme en ayant eu la disposition au 1er janvier de l’année en litige, alors même que ce logement aurait été loué à cette date, dès lors que le logement était, au cours de cette année, mis en location pour de courtes durées et pour des périodes qu’il était loisible aux requérants d’accepter ou de refuser. Par suite, ils doivent être assujettis au titre de cette année à une cotisation de taxe d’habitation à raison de ce logement. Il est important de relever qu’il résulte des conclusions de la rapporteure publique que les requérants soutenaient que l’appartement avait été acquis au moyen d’un emprunt à des fins locatives ; qu’affecté à une activité commerciale de location meublée, il était destiné à être loué tout au long de l’année ; que l’équilibre financier de l’opération imposait qu’il soit loué toute l’année. Mais ces circonstances ne faisaient pas obstacle à ce que les requérants en disposent même pour de brèves périodes. À titre de conclusion, les propriétaires de biens donnés en location saisonnière, donc pour des périodes courtes et dont ils maîtrisent la faculté d’accepter ou non le contrat de location sont présumés disposer de ces biens au 1er janvier de l’année et doivent être soumis à la taxe d’habitation. On doit cependant s’interroger sur l’application de ce raisonnement à un bien confié à la gestion d’une société de conciergerie dont le contrat préciserait que les propriétaires confient la gestion du bien pour la totalité de l’année au prestataire, s’interdisant ainsi par contrat d’en disposer pour leurs propres besoins. Un petit audit de vos contrats s’impose peut-être et notamment également à la lumière de la gestion de la TVA : voir dans ce sens notre précédent article « défiscalisation – taxe sur la valeur ajoutée / para hôtelier ça veut dire quoi ? »

Le syndicat des copropriétaires doit assumer la conservation et l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes. Les charges* constituent ainsi la source d’approvisionnement principale des finances du syndicat. Les copropriétaires bénéficient, indirectement mais nécessairement de cette contribution collective. La valeur de chaque lot dépend du bon entretien de l’immeuble Les charges « tendent par nature à préserver [une composante du] patrimoine » du débiteur, « nécessairement appelée à se déprécier si [ces dépenses] n’étaient pas exposées » a jugé la Cour de Cassation. On ne peut y échapper. LES PRINCIPES LEGAUX DE LA REPARTITION Les modalités de répartition des charges sont déterminées par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, entre les différents lots au sein de la copropriété. Il existe une caractéristique du régime légal actuel. Elle repose sur une répartition des dépenses en deux catégories distinctes. Cette distinction, tout comme les règles qui en découlent, sont d’ordre public. Il ne saurait y être dérogé dans les clauses du règlement de copropriété, voire en justice. Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs Le dispositif légal fixe le régime des « charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ». Ces sommes sont régies par le critère d’utilité « objective » pour le lot. « La charge entraînée par un service collectif ou un élément d’équipement commun n’est pas directement liée à la structure de l’immeuble, mais lui apporte un complément d’utilité ou de confort, un agrément supplémentaire ou une facilité d’usage. » Ces charges ne concernent que certains lots selon un unique critère, celui de l’utilité dite « abstraite » apportée au lot par l’équipement ou le service collectif considéré.  Les modalités de répartition sont donc indépendantes de l’utilisation concrète (ou de la non-utilisation) du service ou de l’élément par les copropriétaires eux-mêmes. Entrent dans cette catégorie, notamment, les frais afférents aux ascenseurs, au chauffage collectif, aux résidences-services, à la climatisation, au gardiennage, etc. Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes C’est l’alinéa 2 de l’article 10 qui prévoit la participation aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, qu’elles soient générales ou spéciales. Toutes les dépenses du syndicat qui ne ressortissent pas du premier type de charges, relèvent nécessairement du second Tout ce qui concerne l’intégrité, l’entretien, la préservation, tout comme la valeur même de l’immeuble, est compris dans cette catégorie de charges. Il s’agit, notamment, des dépenses de travaux, des frais relatifs aux organes de la copropriété (honoraires du syndic, frais de convocation et de tenue de l’assemblée générale, frais induits par le conseil syndical), des primes d’assurance. LE REGLEMENT DE COPROPRIETE En termes de charges, le contenu du règlement de copropriété doit comporter, un état de répartition des charges assorti de prévisions précises. Mais il est possible de trouver, dans certaines copropriétés, des particularités induites par la présence de parties communes dites « spéciales » ou de certains éléments d’équipement. Le règlement de copropriété mentionné par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 contient en particulier un état de répartition des charges tel que prévu par l’article 10 de la loi de 1965 Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif S’agissant des charges de l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi de 1965, la prévision de parties communes dites « spéciales » aura une nécessaire incidence en termes de répartition des sommes réclamées aux copropriétaires. La  réforme opérée par la loi du 23 novembre 2018, dite « loi Élan », qui a ajouté un article 6-2 (alinéa 2) dans la loi de 1965 aux termes duquel la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Enfin, le règlement de copropriété peut prévoir que seuls les copropriétaires qui ont à leur charge l’entretien de certains éléments d’équipement ou de certains services collectifs, prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. LA REPARTITION DES CHARGES : L’ACTION JUDICIAIRE L’article 43 de la loi répute non écrites toutes les stipulations contraires aux dispositions légales d’ordre public. Or, précisément, l’article 10 de la loi figure au rang des dispositions impératives du statut de 1965. Une action judiciaire est donc ouverte à raison de « la méconnaissance des critères légaux de répartition des charges » L’action judiciaire est enfermée dans le délai dont bénéficient les copropriétaires demandeurs. Il est admis que « Les clauses réputées non écrites par l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 étant non avenues par le seul effet de la loi, les copropriétaires demandeurs [sont] en droit de faire établir l’assiette et le mode de répartition des charges selon les critères légaux », même après l’expiration des délais spéciaux figurant dans la loi de 1965 De manière générale, il en découle que n’importe lequel des copropriétaires peut « à tout moment » faire constater l’absence de conformité des stipulations du règlement de copropriété aux prévisions légales et faire établir une répartition des charges conforme, cette fois, aux critères déterminés par l’article 10 de la loi de 1965 La solution est maintenant inscrite dans la loi de manière très claire : la juridiction qui constate que certaines clauses de la répartition des charges sont réputées non écrites, doit procéder à une nouvelle répartition. * Charges de copropriété : les principes fondamentaux – Etude par Jean-Marc Roux maître de conférences à l’université d’Aix-Marseille

Un décret en date du 28 décembre 2022 paru au JO du 29 décembre 2022 permet désormais de faire application du régime PINEL à la REUNION dans des conditions plus favorables que celles prévues par le régime de droit commun. En résumé, le PINEL PLUS permet de bénéficier des taux plus élevés que pour des opérations soumises au régime normal. Mais pour cela, il faut respecter des conditions particulières de performances énergétiques et de confort. II faudra donc être vigilant cette année lorsque vous signez pour l’achat d’un investissement éligible au dispositif PINEL. Deux types d’opérations pourront être proposées sur le marché : Pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, les taux de la réduction d’impôt sont les suivants : Durée de location Investissements réalisés du 1-1-2014 au 31-12-2022  Investissements réalisés en 2023  Investissements réalisés en 2024  Investissements réalisés en 2023 /2024 PINEL PLUS Engagement initial de location de six ans 23 % 21,5 % 20 % 23% Engagement initial de location de neuf ans 29 % 26 % 23 % 29% Le décret 2022-1691 du 28 décembre 2022 pris pour l’application de l’article 168 de la loi 2020-1721 du 29 décembre 2020 (loi de finances pour 2021) prévoit les critères de performance énergétique et environnementale ainsi que les critères d’usage et de confort à respecter pour bénéficier du maintien des taux de la réduction d’impôt « Pinel » à leur niveau antérieur (23 % ou 29 %) pour les investissements réalisés en outre-mer en 2023 et 2024. a. Critères de performance énergétique et environnementale. Les logements acquis ou construits en 2023 et 2024 doivent respecter certaines exigences thermiques (facteur solaire, coefficient de transmission ou résistance thermique des parois opaques, des baies en contact avec l’extérieur ou des parois vitrées…) et répondre à des conditions relatives à la production d’eau (système de production d’eau chaude, robinetterie…). b. Critères d’usage et de confort. L’article 5 du décret prévoit que les logements situés en outre-mer doivent respecter, en outre, les caractéristiques suivantes : L’application des normes du PINEL PLUS permettra de disposer de surface plus grande pour les logements éligibles : Surface minimale par type de logement TYPE DE LOGEMENT Surface minimalede surface habitable (m2) T1 28 T2 45 T3 62 T4 79 T5 96 ALERTE POUR LES COMPROMIS EN COURS DE SIGNATURE Cass. 3e civ. 14-12-2022 n° 21-24.539 FS-B La Cour de Cassation vient de juge que le fait pour l’acheteur de refuser un prêt inférieur au montant maximal prévu dans la promesse ne constitue pas une faute. En conséquence, le vendeur ne peut exiger de conserver l’indemnité d’immobilisation et l’agent immobilier ne peut prétendre à percevoir sa commission. Dans cette affaire, une promesse de vente portant sur un immeuble est signée sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 414 000 € maximum remboursable sur 25 ans au taux de 2 % l’an hors assurance.  L’acheteur reçoit du courtier une offre de prêt d’un montant de 407 000 €.  Il refuse cette offre. L’acheteur notifie au vendeur sa renonciation à l’acquisition. L’agent immobilier assigne l’acheteur en paiement de sa commission.  L’acheteur appelle en intervention forcée le vendeur et la société mandatée pour l’obtention du prêt afin d’obtenir la restitution par le vendeur de la somme de 10 000 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et des dommages et intérêts. Le vendeur demande la condamnation de l’acheteur à lui verser la somme de 38 600 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse. La Cour d’appel déclare la promesse caduque et rejette la demande du vendeur. Ils retiennent que l’acheteur a fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, pour un montant maximal de 414 000 €, qui lui a été refusé par la banque, qui n’a consenti à lui accorder qu’un prêt de 407 000 €.  Pour eux, l’indication dans la promesse d’un montant maximal du prêt n’oblige pas l’acheteur à accepter toute offre d’un montant inférieur. Ils en déduisent que la défaillance de la condition n’est pas imputable à l’acheteur et que la promesse est devenue caduque.

LA COUR DE CASSATION NOUS OFFRE UN CADEAU DE NOEL ! L’une des opérations courante dans le cadre de la transmission d’un patrimoine consiste à loger des actifs immobiliers dans une société civile immobilière, si possible endettée et de transmettre via une donation, la nue-propriété des parts sociales à ses enfants. Les parents conservent alors l’usufruit des parts sociales, c’est-à-dire le fruit provenant de ses parts sociales : c’est-à-dire les dividendes. Il est de même pour les revenus fonciers lorsque la SCI est imposée à l’IR (SCI de location de biens immobiliers ne relevant d’une location de type saisonnier), ils reviennent à l’usufruitier ; le déficit foncier est attribué lui au nue propriétaire, qui est le véritable associé de la SCI. Lors du décès des parents, les enfants deviennent les associés en pleine propriété de la SCI et sans que les droits de « succession » trouvent à s’appliquer. La raison pratique est simple lorsque les parts sociales sont démembrés et que la SCI est endettée, la valeur de ces dernières peut être faible. D’autant plus que la valeur fiscale des titres est déterminée selon le barème de l’article 669 du CGI. La valeur imposable de l’usufruit viager et de la nue-propriété correspondante est alors fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière, d’après l’âge de l’usufruitier, conformément au barème ci-après : Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété Jusqu’à 20 ans 90 % 10 % De 21 à 30 ans 80 % 20 % De 31 à 40 ans 70 % 30 % De 41 à 50 ans 60 % 40 % De 51 à 60 ans 50 % 50 % De 61 à 70 ans 40 % 60 % De 71 à 80 ans 30 % 70 % De 81 à 90 ans 20 % 80 % À partir de 91 ans 10 % 90 % Exemple : Une SCI est détenue à 50% par monsieur et madame. Cette SCI d’un capital de 10.000 euros possède un appartement donné en location d’une valeur de 400.000 euros dont le prix d’achat a été financé par un apport en compte courant d’associés de 150.000 euros et un prêt de 250.000 euros. La valeur des parts sociales est égale à la valeur mathématique des titres soit la valeur marché de l’actif moins le passif.Dans notre exemple, la valeur mathématique des parts sociales serait de 250.000 euros (valeur actif – passif : compte courant d’associé)A la date de la donation, les deux parents sont âgés de 57 et 59 ans. Ils ont deux enfants.Pour l’application des droits de mutations à titre gratuit, la valeur imposable de la donation est de 250.000 x 50 % (voir barème sur le tableau) = 125.000 euros.Compte tenu que les deux parents disposent pour chaque enfant d’un abattement minimal de 100.000 € (soit en global 400.000 euros pour les deux parents et pour deux enfants), la donation de la nue-propriété des titres aux enfants ne donne pas lieu au paiement des « droits de succession »Les parents ont utilisé chacun 62.500 euros d’abattement au titre de cette donation de titres.Les seuls frais seront constitués par les honoraires perçus par le notaire qui établira l’acte de donation.Si le compte courant d’associé a été remboursé par la SCI aux parents avant leur décès les enfants héritent sans frais d’un patrimoine d’une valeur minimale de 400.000 euros. On rappelle que la cession des parts sociale de sociétés à prépondérance immobilière : c’est-à-dire les sociétés dont le patrimoine est pour l’essentiel composé d’actifs immobiliers, est soumise à un droit d’enregistrement proportionnel de 5%. Dans le cadre de schéma patrimoniaux plus complexes, il est possible que les associés d’une SCI cèdent l’usufruit à titre temporaire de leurs titres non pas à une personne physique mais à une société de type holding. Dans le cadre d’une personne morale :  « Lorsque le titulaire est une personne morale, l’usufruit ne peut dépasser 30 ans (C. civ., art. 619) » Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation, par acte des 7, 15 et 22 mars 2012, enregistré le 26 avril 2012 au service des impôts des entreprises, les consorts (F) associés dans la société civile immobilière NSG, ont cédé l’usufruit temporaire des parts qu’ils détenaient dans cette société à la société [F] participations, qui a acquitté le droit fixe prévu à l’article 680 du code général des impôts. Le 23 janvier 2015, soutenant que cet acte devait être soumis au droit d’enregistrement proportionnel de 5 % prévu à l’article 726, I, 2°, du code général des impôts, applicable aux cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, l’administration fiscale a notifié à la société [F] participations une proposition de rectification des droits d’enregistrement pour l’année 2012. Dans notre situation, l’usufruit des titres a été constitué pour une durée de 20 ans à une société. Dès lors le contribuable oppose à l’administration, la thèse selon laquelle la société bénéficiaire n’est devenue propriétaire, avec la jouissance qui y est attachée, que de l’usufruit temporaire des parts sociales, les consorts [F] demeurant propriétaires des parts et assumant le risque capitalistique qui s’y attache ; qu’en jugeant qu’une telle cession devait être regardée comme une cession de participations, la cour d’appel a violé l’article 726 du code général des impôts ! La Cour de cassation confirme cette thèse et a jugé que la cession de l’usufruit de droits sociaux n’emportant pas la mutation de propriété, la cession de l’usufruit temporaire de parts de sociétés à prépondérance immobilière est enregistrée moyennant le paiement d’un simple droit fixe. Par une décision inédite, la Cour de cassation juge que la cession de l’usufruit de droits sociaux, qui n’emporte pas la mutation de la propriété des droits sociaux, n’est pas soumise au droit proportionnel d’enregistrement prévu à l’article 726 du CGI applicable aux cessions de droits sociaux. Il en résulte que l’acte constatant la cession de l’usufruit temporaire de parts de sociétés à prépondérance immobilière est enregistré moyennant le paiement du seul droit fixe de 125 € prévu à l’article 680 du CGI (et échappe au droit de 5 %). La Cour fonde