Les baux emphytéotiques et les baux à construction, baux de longue durée par lesquels un propriétaire – bailleur – cède des droits réels sur son immeuble à un preneur, sont des instruments juridiques intéressants à mobiliser en temps de crise, dans la mesure où ils permettent « d’économiser le prix du foncier » dans le cadre d’un projet.
Le recours aux baux de longue durée, en tant qu’outils de mise à disposition de foncier ou de bâti existant, peut constituer une alternative à la cession intéressante en période de crise et de sobriété foncière.
Ces baux permettent en effet aux opérateurs de bénéficier d’un foncier à bâtir ou d’un bâtiment existant à réaménager sans en payer le coût d’acquisition. En effet, aux termes de ces baux, seuls les droits réels sont cédés au preneur pour une durée maximale de 99 ans. L’économie ainsi réalisée permet de dégager des fonds autorisant la structuration des projets les plus ambitieux.
LE BAIL EMPHYTÉOTIQUE
Le bail emphytéotique est défini à l’article L. 451-1 du Code rural :
« Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans, il ne peut se prolonger par tacite reconduction. »
Il est consenti pour une durée supérieure à 18 ans sans pouvoir dépasser 99 ans.
À l’arrivée du terme, le bail emphytéotique ne peut être prorogé par tacite reconduction.
Dans la mesure où la conclusion d’un bail emphytéotique ne constitue pas une aliénation, celle-ci n’est pas soumise au droit de préemption.
Le bail emphytéotique confère à l’emphytéote un droit réel immobilier. Le preneur est donc investi de prérogatives beaucoup plus larges que celles dont bénéficie un locataire ordinaire.
L’emphytéote peut hypothéquer l’immeuble et constituer des servitudes passives, à charge pour lui d’en informer le bailleur et pour une durée qui ne pourra excéder celle du bail emphytéotique. Il pourra également acquérir des servitudes actives au profit du fonds (C. rur., art. L. 451-2).
Ce droit réel est librement cessible par l’emphytéote.
Ainsi, l’emphytéote peut céder son droit réel, mais seulement pendant la durée du bail.
Le bailleur perçoit de l’emphytéote une redevance appelée « canon », laquelle est fixée librement entre les parties mais de manière définitive.
À la fin du bail emphytéotique, le bailleur devient propriétaire des améliorations ou constructions effectuées sur son terrain sans contrepartie monétaire.
LE BAIL A CONSTRUCTION
L’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose :
Constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bail et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.
Comme le bail emphytéotique, le bail à construction est un bail de longue durée. Sa durée est comprise entre 18 et 99 ans.
Le bail à construction est susceptible de prorogation à la condition, d’une part, que sa durée n’excède pas 99 ans et, d’autre part, que cette prorogation trouve son origine, soit dans l’absence de réalisation complète du bâtiment projeté, soit dans la réalisation de constructions complémentaire.
Pendant la durée du bail à construction, le preneur est titulaire d’un droit réel sur le terrain, objet du bail, ainsi que sur les constructions édifiées (C. rur., art. L. 251-3).
Ce droit réel peut faire l’objet d’une hypothèque permettant ainsi au preneur d’obtenir les financements indispensables à la réalisation de son projet.
Le preneur peut par ailleurs consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail (CCH, art. L. 251-3).
Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur, et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.
L’obligation de construire est inhérente au bail à construction, car c’est l’objet même du contrat.
Le bail à construction est un contrat à titre onéreux qui suppose qu’un prix soit fixé.
Le loyer peut être payé en une seule fois ou de manière périodique.
Le loyer peut, au bon vouloir des parties, être en argent ou en nature, par remise des constructions le plus souvent en fin de bail ou associer ces deux modalités.
Si, par principe et en l’absence de clause contraire, les constructions reviennent au bailleur, le bail peut prévoir, aux termes d’une clause expresse, que le preneur deviendra propriétaire du terrain et donc des constructions à la fin du bail.
Conseil pratique :
En conséquence, il convient, avant de choisir son type de bail de longue durée, de s’interroger aux fins de savoir si l’édification d’une nouvelle construction s’entendra pour l’emphytéote comme une simple faculté. Si tel est le cas, le bail emphytéotique sera à privilégier. A contrario, si l’opération projetée porte sur l’édification, à titre principal, d’un bâtiment, le choix devra se porter sur un bail à construction.
