Dans notre dernier article, nous avons évoqué des schémas de défiscalisation en matière d’impôt sur le revenu.
L’article de ce mois porte sur les opérations de défiscalisation dans le cadre d’un schéma où une société imposée à l’impôt sur les sociétés intervient.
Notre propos vise les opérations portant sur les projets portant sur l’immobilier. Sachant que les opérations de défiscalisation faisant intervenir des sociétés relevant de l’impôt sur les sociétés peuvent porter sur l’ensemble des secteurs éligibles : pour cela il convient d’examiner les dispositions de l’article 199 undecies B du CGI.
En matière d’immobilier, les secteurs éligibles, lorsqu’une société imposable à l’IS intervient, sont principalement :
- L’immobilier d’habitation : logement intermédiaire
- Le para hôtelier
- L’immobilier servant de sous-jacent à l’exploitation d’une activité éligible : par exemple le secteur de l’hôtellerie.
A/ Le schéma prévu par l’article 217 undecies du CGI :
A-1 Première option : l’investissement direct
Ce schéma vise à faire en sorte que la société d’exploitation agit en qualité de maître d’ouvrage et finance sur fonds propres et à l’aide d’un emprunt la construction par exemple d’une maison individuelle destinée à être donnée en location en tant que résidence principale à des locataires qui remplissent des conditions de revenus.
Dans cette hypothèse, le bien est inscrit à l’actif de la société en tant qu’immobilisation.
Le prix de revient de la construction et le prix d’achat du terrain donnent lieu à la création d’un déficit fiscal égal au montant de la base éligible.
La base éligible est alors s’agissant d’une villa égale à 2.727 euros HT x m² de surface habitable.
Les entreprises soumises à l’IS peuvent déduire de leur résultat imposable le montant des acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
– engagement de louer l’immeuble nu, dans les douze mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant au moins cinq ans à des personnes qui en font leur résidence principale ;
– respect des plafonds de ressources du locataire et du montant des loyers fixés par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI.
Exemple :
Prix terrain : 200.000 euros TTC
Prix construction d’une maison d’habitation : 300.000 euros TTC
Surface habitable : 120 m²
Base éligible : 120 x 2.727 euros HT = 327.240 euros
Année de la DAT (déclaration d’achèvement des travaux) : juin 2022
Dès lors, la société A, maître d’ouvrage peut constater un déficit fiscal au titre de l’exercice clos au 31 décembre 2022 d’un montant de de 327.240 euros.
Gain fiscal : taux IS x base éligible soit de l’ordre de 81.850 euros
Loyer plafonné à 184 euros/m²/an : bail signé en 2022
Soit un loyer maximal de 22.080 euros / an
A-2 Seconde option : l’investissement par le biais d’une augmentation de capital
Dans cette hypothèse, la société d’exploitation n’investit pas directement. Elle crée par exemple une filiale de type SASU dont elle détient par définition la totalité du capital
avant le 31 décembre de l’année pour une société qui clôture son exercice annuel au 31 décembre, la société souscrit à une augmentation de capital d’une SASU ayant pour objet social exclusif la construction et la location de logements d’habitation.
La SASU doit dans les 12 mois suivant la souscription investir dans un programme immobilier à la RÉUNION. Elle dispose ensuite de 24 mois pour réaliser les fondations et ensuite de 24 mois par achever la construction.
Ici encore les conditions suivantes doivent être réunies :
– engagement de louer l’immeuble nu, dans les douze mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant au moins cinq ans à des personnes qui en font leur résidence principale ;
– respect des plafonds de ressources du locataire et du montant des loyers fixés par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI.
Exemple :
Prix terrain : 200.000 euros TTC
Prix construction d’une maison d’habitation : 300.000 euros TTC
Surface habitable : 120 m²
La société A participe à une augmentation de capital, dont les sommes sont versées au 28/12/2022 d’un montant de 500.000 euros au profit d’une SARL.
Dès lors la société A peut constater un déficit fiscal au titre de l’exercice clos au 31 décembre 2022 d’un montant de de 500.000 euros*
Gain fiscal = taux IS x 500.000 euros soit de l’ordre de 125.000 euros.
La SARL est ici le maître d’ouvrage de l’opération de construction de la maison d’habitation.
* Selon notre lecture de l’article 217 undecies du CGI, le plafonnement de la base éligible n’est pas limité à 2.727 euros HT /m² surface habitable dans le cas d’une opération financée par le biais d’une augmentation de capitale. La doctrine administrative n’apporte pas de précisions.
B/ Le schéma prévu par l’article 244 quater W du CGI : crédit d’impôt
Dans cette hypothèse, la société d’exploitation agit en qualité de maître d’ouvrage. Dès lors, la société inscrit le bien à son actif en tant qu’immobilisation comme dans l’hypothèse visée au 1-A.
En application de l’article 244 quater W, I-4 du CGI, sont éligibles au crédit d’impôt, pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés dont l’activité principale relève d’un secteur éligible à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies B du CGI et notamment :
– les acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif dans le secteur du logement intermédiaire : ces opérations étant de même nature que celles mentionnées aux 6e à 8e alinéas de l’article 217 undecies, I du CGI vu au 1-A.
les conditions suivantes doivent être remplies :
– engagement de louer l’immeuble nu, dans les douze mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant au moins cinq ans à des personnes qui en font leur résidence principale ;
– respect des plafonds de ressources du locataire et du montant des loyers fixés par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI.
Dans ce schéma, la société maître d’ouvrage va bénéficier non pas d’une réduction d’impôt (déficit fiscal) mais d’un crédit d’impôt.
Le montant du crédit d’impôt lorsque l’investissement est dédié à la location d’une maison d’habitation est égal à : 35% x base éligible
La base éligible est égale à : 2.727 euros HT X m² de surface habitable.
Le fait générateur de l’avantage fiscal est dans le cadre d’une VEFA :
- 70% du CIDOM aux fondations
- 20% du CIDOM au titre de la mise hors d’eau
- 10% du CIDOM au titre de la livraison
Exemple :
Prix terrain : 200.000 euros TTC
Prix construction d’une maison d’habitation : 300.000 euros TTC
Surface habitable : 120 m²
Montant du CIDOM : 35% ( 120 x 2.727) = 114.534 euros
Versement du CIDOM si la maison est acquise en VEFA par la société A
80.173 euros : fondations
22.906 euros : hors d’eau
11.453 euros : livraison
Il faut souligner que dans l’ensemble des cas, il est indispensable que la société qui porte le projet soit à jour de ses obligations sociales et fiscales et que ses comptes soient déposés auprès du greffe dans les délais légaux.
