Droit Fiscal

Dans le cadre des opérations de défiscalisation et notamment pour celles qui sont soumises au régime du crédit d’impôt outre (CIDOM) visé à l’article 244 quater W du CGI, le secteur éligible propre à l’immobilier est défini par deux domaines : Si le premier de ces deux domaines fait l’objet d’un périmètre précis : :logement d’habitation soumis au régime des baux de droit commun à la condition que le locataire remplisse les conditions de revenus et que les loyers soient plafonnés, le second domaine peut donner lieu à interprétation. La doctrine administrative est rédigée de manière négative : « Toutefois ne relèvent pas de ce secteur  [du secteur immobilier qui est en principe exclu sauf exception]   les activités de locations meublées lorsqu’elles constituent des hébergements touristiques de courte durée. Ainsi, les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux et les meublés classés de tourisme seront présumés ne pas relever du secteur des activités immobilières lorsque les locations sont d’une durée limitée (location à la semaine, quinzaine ou au mois) et que les immeubles donnés en location sont affectés de manière pérenne à l’activité. » De cette rédaction, les opérateurs considèrent que la location meublée est éligible à des opérations de défiscalisation outre-mer et notamment au régime du crédit d’impôt. On ne fera pas plus de commentaires dans cet article, mais il est nécessaire de souligner que cette définition de l’activité éligible comporte des pièges à éviter. Du côté de la TVA, les choses sont aussi complexes. En effet un opérateur peut vouloir déduire la TVA grevant le prix de construction ou d’achat de son bien (on suppose que le bien est un immeuble neuf). Pour cela, il peut alors  « utiliser » les dispositions de l’article 261 D, 4° du Code général des impôts. En effet cet article précise que les locations meublées pour lesquels une prestation de services rendue ne sont pas des opérations exonérées de la TVA. Ainsi si l’opérateur souhaite que les loyers facturés à ses clients soit soumis à la TVA et par la même pouvoir déduire la TVA grevant les factures, il peut offrir certains services . L’administration commente la fourniture de ces services de la manière suivante : « L’activité parahôtelière est caractérisée par l’offre en sus de l’hébergement d’au moins trois des services suivants parmi les quatre qui sont cités au 4°-b de l’article 261 D du CGI : De cette rédaction, les opérateurs en concluent que le simple fait de disposer ou de proposer ces services peut suffire à soumettre la location à la TVA. Cette analyse est partiellement erronée et conduit à des redressements de la part de l’administration. En réalité, la taxation à la TVA sera acquise si et seulement l’opérateur agit comme un hôtelier et lui fait donc concurrence. On connaît peu de véritables hôtels qui ne font que proposer leurs services….. En outre, dans le cadre du montage de votre opération de défiscalisation, si vous souhaitez avoir un droit à déduction au titre de la TVA, vous devez être en mesure d’assumer réellement la réalisation des prestations de services comme un hôtelier. Aussi, il est nécessaire d’être très vigilant lorsqu’on confie la gestion de ce type de biens à une société de conciergerie. En effet, l’opérateur qui souhaite soumettre à la TVA les loyers facturés à ses clients doit être un véritable exploitant de son activité. La doctrine administrative nous dit : « L’exploitant est celui qui assume personnellement tous les risques de l’entreprise et qui est responsable vis-à-vis des clients, ce qui implique qu’il agisse en son nom propre à leur égard. Le recours à un intermédiaire agissant au nom et pour le compte de l’exploitant à l’égard des clients (mandataire) ne fait pas perdre au mandant sa qualité d’exploitant. » En revanche, si le « mandataire » ou le simple prestataire de services chargé de la gestion de l’établissement assume en fait les risques de l’exploitation ou agit en son nom propre à l’égard de la clientèle, il est considéré comme l’exploitant réel de l’établissement. » De cette rédaction, il faut en conclure que la rédaction du contrat qui vous est soumis par une entreprise de conciergerie doit être adaptée et écrit de manière à faire de l’opérateur un véritable exploitant, c’est-à-dire que ce dernier doit assumer les risques et qu’il est en conséquence responsable directement à l’égard de ses clients comme peut l’être un exploitant hôtelier. En conclusion, la réussite de ces opérations de cette nature suppose l’analyse et le suivi d’un professionnel de la fiscalité, car l’enjeu est le risque de perdre son avantage fiscal et la déduction de la TVA.

Dans notre dernier article, nous avons évoqué des schémas de défiscalisation en matière d’impôt sur le revenu. L’article de ce mois porte sur les opérations de défiscalisation dans le cadre d’un schéma où une société imposée à l’impôt sur les sociétés intervient. Notre propos vise les opérations portant sur les projets portant sur l’immobilier. Sachant que les opérations de défiscalisation faisant intervenir des sociétés relevant de l’impôt sur les sociétés peuvent porter sur l’ensemble des secteurs éligibles : pour cela il convient d’examiner les dispositions de l’article 199 undecies B du CGI. En matière d’immobilier, les secteurs éligibles, lorsqu’une société imposable à l’IS intervient, sont principalement : A/ Le schéma prévu par l’article 217 undecies du CGI : A-1 Première option : l’investissement direct Ce schéma vise à faire en sorte que la société d’exploitation agit en qualité de maître d’ouvrage et finance sur fonds propres et à l’aide d’un emprunt la construction par exemple d’une maison individuelle destinée à être donnée en location en tant que résidence principale à des locataires qui remplissent des conditions de revenus. Dans cette hypothèse, le bien est inscrit à l’actif de la société en tant qu’immobilisation. Le prix de revient de la construction et le prix d’achat du terrain donnent lieu à la création d’un déficit fiscal égal au montant de la base éligible. La base éligible est alors s’agissant d’une villa égale à 2.727 euros HT x m² de surface habitable. Les entreprises soumises à l’IS peuvent déduire de leur résultat imposable le montant des acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif, lorsque les conditions suivantes sont réunies : –  engagement de louer l’immeuble nu, dans les douze mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant au moins cinq ans à des personnes qui en font leur résidence principale ; –  respect des plafonds de ressources du locataire et du montant des loyers fixés par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI. Exemple :Prix terrain : 200.000 euros TTCPrix construction d’une maison d’habitation : 300.000 euros TTCSurface habitable : 120 m²Base éligible : 120 x 2.727 euros HT = 327.240 eurosAnnée de la DAT (déclaration d’achèvement des travaux) : juin 2022Dès lors, la société A, maître d’ouvrage peut constater un déficit fiscal au titre de l’exercice clos au 31 décembre 2022 d’un montant de de 327.240 euros.Gain fiscal : taux IS x base éligible soit de l’ordre de 81.850 eurosLoyer plafonné à 184 euros/m²/an : bail signé en 2022Soit un loyer maximal de 22.080 euros / an A-2 Seconde option : l’investissement par le biais d’une augmentation de capital Dans cette hypothèse, la société d’exploitation n’investit pas directement. Elle crée par exemple une filiale de type SASU dont elle détient par définition la totalité du capital avant le 31 décembre de l’année pour une société qui clôture son exercice annuel au 31 décembre, la société souscrit à une augmentation de capital d’une SASU ayant pour objet social exclusif la construction et la location de logements d’habitation. La SASU doit dans les 12 mois suivant la souscription investir dans un programme immobilier à la RÉUNION. Elle dispose ensuite de 24 mois pour réaliser les fondations et ensuite de 24 mois par achever la construction. Ici encore les conditions suivantes doivent être réunies : –  engagement de louer l’immeuble nu, dans les douze mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant au moins cinq ans à des personnes qui en font leur résidence principale ; –  respect des plafonds de ressources du locataire et du montant des loyers fixés par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI. Exemple :Prix terrain : 200.000 euros TTCPrix construction d’une maison d’habitation : 300.000 euros TTCSurface habitable : 120 m²La société A participe à une augmentation de capital, dont les sommes sont versées au 28/12/2022 d’un montant de 500.000 euros au profit d’une SARL.Dès lors la société A peut constater un déficit fiscal au titre de l’exercice clos au 31 décembre 2022 d’un montant de de 500.000 euros*Gain fiscal = taux IS x 500.000 euros soit de l’ordre de 125.000 euros.La SARL est ici le maître d’ouvrage de l’opération de construction de la maison d’habitation.* Selon notre lecture de l’article 217 undecies du CGI, le plafonnement de la base éligible n’est pas limité à 2.727 euros HT /m² surface habitable dans le cas d’une opération financée par le biais d’une augmentation de capitale. La doctrine administrative n’apporte pas de précisions. B/ Le schéma prévu par l’article 244 quater W du CGI : crédit d’impôt Dans cette hypothèse, la société d’exploitation agit en qualité de maître d’ouvrage. Dès lors, la société inscrit le bien à son actif en tant qu’immobilisation comme dans l’hypothèse visée au 1-A. En application de l’article 244 quater W, I-4 du CGI, sont éligibles au crédit d’impôt, pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés dont l’activité principale relève d’un secteur éligible à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies B du CGI et notamment : – les acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif dans le secteur du logement intermédiaire : ces opérations étant de même nature que celles mentionnées aux 6e à 8e alinéas de l’article 217 undecies, I du CGI vu au 1-A. les conditions suivantes doivent être remplies : –  engagement de louer l’immeuble nu, dans les douze mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant au moins cinq ans à des personnes qui en font leur résidence principale ; –  respect des plafonds de ressources du locataire et du montant des loyers fixés par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI. Dans ce schéma, la société maître d’ouvrage va bénéficier non pas d’une réduction d’impôt (déficit fiscal) mais d’un crédit d’impôt. Le montant du crédit d’impôt lorsque l’investissement est dédié à la location d’une maison d’habitation est égal à : 35% x base éligible La base éligible est égale à : 2.727 euros HT X m²

La fin de l’année est propice pour des investissements immobiliers qui ont pour principal objectif de permettre de diminuer son impôt sur le revenu ou bien encore l’impôt payé par une société. L’île de la Réunion est un territoire privilégié pour conjuguer investissement immobilier et défiscalisation. Ce phénomène conduit parfois certains à commettre des erreurs dans le choix de leur investissement car pousser par le gain fiscal, on peut oublier que le support de cet investissement est un bien immobilier dont la valeur tient pour l’essentiel à son emplacement, à la qualité de sa construction (les normes thermiques) , à sa rentabilité et tout simplement à son potentiel de revente. Mais le projet d’investissement immobilier support d’un gain fiscal est souvent également la source d’erreurs fatales, lesquelles sont parfois sanctionner par une administration qui veille tant bien que mal à la bonne gestion de l’argent public. Notre propos sera de rappeler les points essentiels à respecter lorsqu’on souhaite de lancer dans une opération dite de défiscalisation. Notre article fait le point sur les opérations conduites par des personnes physiques, lesquels doivent avoir leur domicile fiscal en France. Nous évoquerons dans un prochain article les opérations conduites par des sociétés. La loi PINEL Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt aux particuliers qui acquièrent, depuis 2013 et jusqu’au 31 décembre 2024 des logements neufs ou assimilés destinés à la location dans le secteur intermédiaire peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt, répartie sur la durée de l’engagement de location. Impôt concerné Montant investissement Durée de location Bénéficiaires Plafond Plafond ressource du locataire Plafond loyer mensuel IR Réduction d’impôt   300.000 €   6 ans + 3ans 9 ans + 3ans   Personnes physiques SCI 5.500 €/m² surface habitable Personne seule : 29.709 € Couple : 38.834€ 10,74 €/m² Affectation logement Habitation principale Logement nu Résidence de retraite Résidence pour étudiants Délai pour mise en location : 12 mois à compter de l’achèvement, de l’acquisition 12 mois à compter de l’achèvement, de l’acquisition 12 mois à compter de l’achèvement, de l’acquisition OBLIGATIONS Déclaration de revenus Personnes physiques · une note comportant : – ses identité du propriétaire et adresse, – l’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première mise en location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer – le montant du loyer mensuel, charges non comprises , – l’engagement de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale· une copie du bail ;· une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. SCI · Idem note que pour les personne physiques · Et document doit comporter les éléments suivants : – l’identité et l’adresse de l’associé ; – le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises ou transmises au cours de l’année ainsi que la date de ces opérations ; – la quote-part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l’associé ; – l’adresse du ou des immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt ; – l’attestation que la location et, le cas échéant, la sous-location remplissent les conditions de loyer et de ressources prévues, – la part du revenu net foncier correspondant aux droits de l’associé déterminé dans les conditions de droit commun ; – le montant de la réduction d’impôt correspondant aux droits de l’associé ; · éco conditionnalité des logements :  les logements doivent répondre au niveau de performance énergétique globale fixé par l’article 46 AZA octies-0 AA de l’annexe III au CGI. Les taux de la réduction d’impôt sont les suivants : Durée de location Investissements réalisés du 1-1-2014 au 31-12-2022  Investissements réalisés en 2023  Investissements réalisés en 2024  Engagement initial de location de six ans 23 % 21,5 % 20 % Engagement initial de location de neuf ans 29 % 26 % 23 % La loi GIRARDIN Les personnes physiques ayant en France leur domicile fiscal au sens de l’article 4 B du CGI peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’elles réalisent outre-mer, jusqu’au 31 décembre 2023, des investissements portant sur des travaux de réhabilitation et de confortation de logements anciens. La réduction d’impôt concerne également les travaux de réhabilitation ou de confortation contre le risque sismique ou cyclonique réalisés par une entreprise, à l’exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Ces travaux doivent porter sur un logement achevé depuis plus de vingt ans que le contribuable prend l’engagement, pour une durée de cinq ans, soit d’affecter dès l’achèvement des travaux à son habitation principale, soit de louer nu dans les six mois de la date d’achèvement à un locataire qui y fixe son habitation principale. Impôt concerné Taux Durée de location Bénéficiaires Plafond IR Réduction d’impôt 18% Taux majorés 22% 26%   5 ans Personnes physiques   2.272€/m² surface habitable Affectation logement Habitation principale Logement nu   Délai pour mise en location : 12 mois à compter de l’achèvement, de l’acquisition OBLIGATIONS Déclaration de revenus Personnes physiques Le propriétaire du logement doit joindre à la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle la réduction d’impôt est demandée : L’engagement d’affecter le logement réhabilité à son habitation principale pendant cinq ans, ou l’engagement de louer le logement nu dans les six mois qui suivent l’achèvement des travaux à usage de résidence principale d’un locataire pendant cinq ans. Cet engagement souscrit sur papier libre comporte les éléments suivants : a.  l’identité et l’adresse du contribuable ;b.  l’adresse et la surface habitable du logement concerné ;c.  le prix de revient ou le prix d’acquisition du logement accompagné des justificatifsd.  la date d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieuree.  la date d’achèvement des travaux de réhabilitation. La copie des factures des entreprises ayant réalisé les travaux qui précisent, outre les mentions prévues à l’article 289 du CGI, l’adresse de réalisation des travaux, leur nature et leur montant.Une copie du bail, lorsque le logement est donné en location à titre d’habitation principale.

Je vous souhaite mes meilleurs vœux pour cette nouvelle année. Le marché immobilier est toujours vaillant en dépit de l’aléa économique et sanitaire. Dans ce domaine, les nouvelles mesures fiscales au 1er janvier 2021 apportent plus de continuité que de réelles nouveautés. Comme chaque année, le Parlement a voté de nouvelles règles fiscales dans le cadre de la loi de finances, laquelle pour 2021 compte 271 articles. Notre propos sera donc de vous présenter que quelques points pouvant intéresser votre fiscalité personnelle et patrimoniale. A ce titre, la réduction d’impôt dite PINEL est prorogée jusqu’en 2024. Le régime est revu car les taux sont diminués au fur et à mesure du temps : Les taux de réduction d’impôt sont maintenus à leur niveau actuel (taux 2021-2022), pour les opérations portant, d’une part, sur des logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville et, d’autre part, sur des logements qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieure à la réglementation, dont les critères sont définis par décret n°2014-1751 du 30 décembre 2014 (voir sur : http://sig.ville.gouv.fr/atlas/QP) Il ne faut pas oublier également que le régime s’applique désormais seulement à l’habitat collectif. Dans le cadre d’un rescrit du 17 septembre 2020, s’agissant de la notion de bâtiment d’habitation collectif, l’administration a précisé  que ne constituent pas de tels bâtiments les villas individuelles construites au sein d’une copropriété et les villas construites de manière jumelée voire en bande. Le champ d’application des FIP outre-mer est élargi. Nous rappelons que les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu spécifique au titre des versements effectués pour la souscription de parts de fonds d’investissement de proximité investis outre-mer (plus précisément dans les départements et collectivités suivantes : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis-et-Futuna). Le taux de la réduction d’impôt est de 30% à compter du 10 août 2020. Afin que la réduction d’impôt « FIP outre-mer » puisse s’appliquer à raison des investissements réalisés par les FIP dans des secteurs économiques actuellement exclus du dispositif, la loi de finances pour 2021 modifie la rédaction de l’article 199 terdecies-0 A, VI ter A du CGI afin d’y supprimer la référence à l’article 199, I undecies B du même Code qui limite le champ d’application de la réduction « FIP outre-mer » aux seuls investissements effectués dans les secteurs de l’agriculture, de l’industrie, du commerce et de l’artisanat. Les FIP outre-mer pourront donc s’appliquer désormais aux secteurs comme le service aux entreprises, le secteur médical, la restauration. Le crédit d’impôt en faveur des investissements productifs est étendu à certaines entreprises en difficulté.  La loi de finances étend temporairement le crédit d’impôt en faveur de l’investissement productif prévu par l’article 244 quater W du CGI aux entreprises en difficulté, à condition que l’aide fiscale s’intègre, concurremment à d’autres aides, dans un plan de reprise ou de restructuration et qu’elle soit autorisée par la Commission européenne. La loi prévoit que l’avantage résultant du crédit d’impôt doit donc répondre à ces trois conditions. La réduction d’impôt en faveur des travaux de réhabilitation de logements anciens est prorogée.La loi proroge de trois ans, soit jusqu’au 31 décembre 2023, le dispositif de réduction d’impôt prévu par l’article 199 undecies A du CGI en faveur des particuliers qui réalisent des travaux de réhabilitation et de confortation de logements anciens. En matière de plus-values immobilières, la loi de finances pour 2021  proroge jusqu’au 31 décembre 2022, l’exonération d’impôt sur le revenu de la plus-value réalisée au titre de la cession d’un droit de surélévation à condition que l’acquéreur s’engage à créer et à achever exclusivement des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans calculé de date à date à compter de l’acquisition . Cette plus-value est également exonérée des prélèvements sociaux.La loi de finances proroge également jusqu’au 31 décembre 2022, l’exonération des plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles à un organisme chargé du logement social ou à tout autre cessionnaire qui s’engage à construire des logements sociaux ou à une collectivité territoriale en vue de sa rétrocession à un bailleur social. Désormais en cas de cession à un organisme chargé du logement social, celui-ci doit s’engager, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à construire et à achever des logements sociaux dans le délai de dix ans à compter de la date d’acquisition. Les logements sociaux concernés par le dispositif sont désormais plus nombreux car l’exonération vise les logements occupés par des titulaires de contrats de location-accession et les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire. La loi de finance créée un abattement exceptionnel de 70 % (ou 85 %) applicable sur les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis (ou de droits relatifs à ces mêmes biens), situés pour tout ou partie de leur surface dans le périmètre d’une opération de revitalisation du territoire ou d’une grande opération d’urbanisme. Cet abattement temporaire est applicable aux cessions précédées d’une promesse de vente signée du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023 Les biens immobiliers doivent être situés pour tout ou partie de leur surface : –  dans les périmètres des grandes opérations d’urbanisme (GOU)  –  dans les périmètres des opérations de revitalisation du territoire (ORT)  L’abattement exceptionnel est applicable aux cessions à titre onéreux réalisées par les personnes physiques ou par les sociétés de personnes relevant des articles 8 à 8 ter du CGI (SCI à l’IR par exemple). L’abattement exceptionnel est applicable pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu, mais également, pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values aux prélèvements sociaux ainsi que de celle de la taxe sur les plus-values immobilières de plus de 50 000 € prévue à l’article 1609 nonies G du CGI. L’abattement est effectué sur la plus-value nette. Il s’applique donc après prise en compte notamment de l’abattement général pour durée de détention applicable aux