Notre Cabinet est parfois confronté à la question portant sur l’appréciation des parts de SCI « dite familiale » c’est-à-dire le cas de SCI de petite taille dont les parts sociales sont possédées par un groupe familial où les parents sont le plus souvent majoritaires.
Comment évaluer les parts de SCI dont la vocation est de gérer un patrimoine immobilier ?
Cette évaluation est nécessaire dans plusieurs hypothèses, cession, donation, apport des parts de la SCI ou encore détermination de l’IFI.
L’administration fiscale dans le cadre de son guide de l’évaluation nous donne des pistes, lesquelles doivent être analysées également au regard de la jurisprudence
Les règles générales d’évaluation
SCI de gestion ne disposant pas de revenus :
Il convient de rechercher la valeur mathématique ou patrimoniale des parts sociales.
Dans cette situation, la valeur est surtout liée aux caractéristiques physiques et géographique du bien immobilier (V. Cass. com., 9 juin 2015, n° 14-16.465)
SCI de gestion percevant des revenus :
L’Administration préconise une pondération des méthodes telles que la valeur patrimoniale, la valeur de productivité, caractérisée par la formule 3VM + VP/4 et validée par la Cour de cassation (Cass. com., 16 déc. 2020, n° 18-16.748)
Pour les SCI soumises à l’IS et qui distribuent des dividendes, la valeur de rendement peut être utilisée.
Décote pour non-liquidité
Selon l’administration fiscale, dès lors que seule la valeur patrimoniale est retenue, un abattement pour non-liquidité peut être pratiqué. Il est destiné à prendre en compte l’absence de liquidité des biens immobiliers détenus au travers d’une SCI. Un taux de 10 % est préconisé mais l’administration fiscale n’est pas hostile à des décotes plus importantes
La pratique des évaluateurs fait état de taux plus élevés. Notons une difficulté quant au champ de la décote pour non-liquidité, cette dernière étant souvent combinée avec une décote de minorité. De fait, les juges du fond ont tendance à fixer un taux de décote couvrant à la fois la non-liquidité et la situation de minoritaire.
Ainsi, la Cour de cassation valide une décote de 20 % pour non-liquidité et minorité des parts (Cass. com., 9 juin 2015, n° 14-16.465)
Décote pour occupation des biens loués
Les décotes varient en règle générale entre 10 et 20 % de la valeur de l’immeuble (Cass. com., 9 févr. 2022, n° 19-22.861)
Décote liée aux clauses d’agrément
Lorsque les parts de la société ne sont pas librement cessibles, une décote est pleinement justifiée. Dans ce cas, une décote de 10 % pour clause d’agrément peut être appliquée : (Cass. com., 1er avr. 1997, n° 95-12.723)
Décote pour fiscalité latente
L’Administration refuse l’application d’une décote pour fiscalité latente et la jurisprudence également (CA Bordeaux, 20 mars 2023, n° 19/02401).
Décote pour indivision
Pour tenir compte de l’état d’indivision, il doit être appliqué une décote. Un taux de 20 % est souvent pris en compte. Un taux de 30 % a été retenu par la cour d’appel de Paris au cas d’une indivision entre une mère et son fils (CA Paris, 4 déc. 2003, n° 2002/07543). Cependant, la Cour de cassation a refusé un abattement en présence d’une indivision simple, entre une mère et son fils unique, laquelle ne présente aucune difficulté de gestion (Cass. com., 30 sept. 2020, n° 18-15.748).
