Immobilier

Le saviez-vous, la loi dite « Climat et résilience » va changer les conditions en matière de contrat de location de logement d’habitation ? A la Réunion, ces changement ne deviennent obligatoire qu’à partir du 1er juillet 2024 pour certaines dispositions de la loi n° 2021-1104, 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets : JO 24 août 2021. Il convient de rappeler que les bâtiments à usage d’habitation sont désormais classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Le classement établi, qui va jouer un rôle prépondérant dans les rapports locatifs, est le suivant :• la classe A pour les logements extrêmement performants ;• la classe B pour les logements très performants ;• la classe C pour les logements assez performants ;• la classe D pour les logements assez peu performants ;• la classe E pour les logements peu performants ;• la classe F pour les logements très peu performants ;• et la classe G pour les logements extrêmement peu performants. 1 – La mise en location La délivrance de l’autorisation de louer La liberté pour le bailleur de donner à bail un bien à usage d’habitation est encadrée depuis la loi dite « loi ALUR », qui autorise un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitation, ou à défaut un conseil municipal, à délimiter des zones dans lesquelles la mise sur le marché locatif d’un logement, nu ou meublé, doit être précédée d’une autorisation en raison d’une proportion importante d’habitations dégradées dans la zone concernée. Désormais, le président de l’EPCI ou le maire peut refuser ou conditionner la délivrance de cette autorisation de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les critères de décence. Par conséquent, à compter du 1er janvier 2023, le critère de performance énergétique qui, avec la loi Climat et résilience, devient un critère de décence, sera érigé en critère d’obtention de l’autorisation de mise en location. Les annonces de mise en location Quel que soit le support de l’annonce de mise en location d’un bien, le classement de ce bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre doit être mentionné et il en est de même s’agissant de l’état des risques. Le non-respect de cette obligation au stade de l’annonce était jusqu’à présent sanctionné différemment selon que l’auteur de l’annonce était un professionnel de l’immobilier ou un non-professionnel. La loi Climat et résilience introduit une sanction en cas de manquement par un non-professionnel à cette obligation d’information ; celui-ci est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 €. Par exception, ces mentions ne sont applicables en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte qu’à compter du 1er juillet 2024. L’article L. 173-2, III, du Code de la construction et de l’habitation qui instaure cette obligation ne prévoit aucune sanction particulière en l’absence de ces mentions. En l’absence de sanction spécifique, ce sont les dispositions de droit commun, notamment celles permettant d’engager la responsabilité civile extracontractuelle du bailleur, qui pourront être sollicitées. 2 – Le contenu du contrat de bail Le dossier de diagnostic technique Le contenu du diagnostic de performance énergétique précise, depuis le 25 août 2021, la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables, utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d’habitation, en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d’électricité, de gaz ou de chaleur. À compter du 1er janvier 2023, l’état des risques naturels et technologiques, qui devient l’état des risques, intègre une information sur le recul du trait de côte. À défaut de fournir ce document dont le contenu est notifié au locataire, le bailleur pourra supporter la résolution judiciaire du contrat ou une diminution du prix accordée au locataire par le juge. L’encadrement du loyer Si la liberté dans la fixation du loyer en cas de relocation, se trouve réduite par la loi Climat et résilience. Que le bien soit loué nu , meublé ou qu’il fasse l’objet d’un bail mobilité , que le logement soit situé ou non dans une zone tendue, le loyer en cas de relocation, à savoir en cas de conclusion d’un contrat portant sur un bien inoccupé pendant moins de 18 mois, ne peut excéder le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire lorsque le bien loué est classé F ou G selon les critères définis à l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation. Cette disposition sera applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022, à l’exception de la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte, où l’interdiction ne s’appliquera qu’aux contrats conclus après le 1er juillet 2024. L’obligation de délivrer un logement décent Depuis la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, à savoir un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants, mais également qui répond à des normes de performance énergétique minimale, à savoir une consommation d’énergie finale inférieure à 450 KWh/m2/an . Cette disposition sera applicable au plus tard aux contrats conclus à compter du 1er janvier 2023. La loi Climat et résilience complète et renforce le contenu de cette obligation de délivrance afin d’intégrer la catégorie de classement du bien loué. Un logement décent impliquera ainsi, en métropole, un niveau de performance compris :• à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;• à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;• à compter du 1er janvier 2034, entre la classe

La question semble simple mais malheureusement, la gestion de l’exonération de la plus-value résultat de la vente de sa résidence principale est pleine de pièges. La jurisprudence nous le rappelle. Compte tenu de l’enjeux, il est donc nécessaire de maîtriser les bonnes pratiques en la matières. Rappel du principe : Lors de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire de cet actif qu’il soit une personne physique ou encore une société relevant de l’impôt sur le revenu : société de type SCI familiale doit s’acquitter d’un impôt sur la plus-value. Le régime des plus-values immobilières privées s’applique donc aux plus-values réalisées par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, soit directement, soit au travers de sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu. Les biens dont la vente donne lieu à ce type de plus-value sont : La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est réduite d’un abattement pour durée de détention. Lorsque l’immeuble cédé est détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention dont le montant diffère selon qu’il s’agit de calculer l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux. Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement est de : L’exonération d’impôt sur le revenu est ainsi acquise après vingt-deux ans de détention. Par exemple, une plus-value réalisée le 1er juin 2022 est exonérée si l’immeuble a été acquis avant le 1er juin 2000. Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de : Le taux de l’impôt à l’IR est de 19%Le taux global des prélèvements sociaux est 17,2% Le cas particulier de la résidence principale La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée, quel que soit le type de logement (maison individuelle ou appartement). Mais seuls ouvrent droit à l’exonération les immeubles (ou parties d’immeubles) qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire lui-même au jour de la cession. Les immeubles donnés en location et les immeubles occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ne peuvent donc pas en bénéficier. Un immeuble vacant au moment de la vente, mais qui a été occupé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente, ouvre droit à l’exonération si la cession intervient dans un délai normal de vente, soit dans un délai d’un an dans un contexte économique normal. Aucun délai maximum ne peut toutefois être fixé a priori : l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui résulte de l’ensemble des circonstances de l’opération, et notamment des diligences accomplies par le cédant pour vendre au plus vite compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local. C’est ainsi que l’exonération a été jugée applicable dans le cas d’une vente réalisée vingt-neuf mois après le départ du propriétaire, la révision du plan d’occupation des sols en cours ayant eu pour effet de ralentir l’opération. La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. C’est justement parce qu’il s’agit d’une question de fait que les éléments tirés de la jurisprudence sont importants à connaitre afin d’évaluer la marge de manœuvre en la matière. Prenons l’exemple d’un arrêt récent (Arrêt de la CAA de Lyon du 30 mars 2022, n°20LY02224). La juridiction administrative démontre ici une nouvelle fois que les consommations au sein d’une habitation (Electricité, eau…) constituent une preuve quasi indiscutable pour caractériser ou non la résidence principale du cédant. La plus-value réalisée par une personne physique lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier qui constitue sa résidence principale au jour de la cession n’est pas imposable. Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l’assujettissement à l’impôt ou, le cas échéant, s’il remplit les conditions légales d’une exonération. Dans cette affaire jugée par la Cour d’appel de Lyon, il convient de rappeler les faits :Par acte du 30 mars 2011, M. B a acquis, pour un montant de 21 000 €, un terrain à bâtir à La Chapelle-sur-Oreuse (Yonne), sur lequel l’édification d’un immeuble à usage d’habitation a été achevée en mars 2012. Par acte du 30 juillet 2013, M. B a cédé ce bien immobilier moyennant un prix de 172 000 euros. La plus-value qu’il a réalisée à cette occasion a été placée sous le régime de l’exonération prévu l’article 150 U-II-1° du CGI (exonération au titre de la résidence principale). A la suite d’un contrôle, l’administration a remis en cause cette exonération au motif que cette habitation ne pouvait être regardée comme la résidence principale de l’intéressé au jour de la cession. M B a fait appel du jugement du 24 juin 2020 du TA de Dijon en tant qu’il a rejeté ses conclusions tendant à la décharge de l’imposition. La CAA de Lyon vient de rejeter l’appel de M. B L’administration fiscale, pour rejeter l’exonération, s’est appuyées sur les relevés de consommation d’électricité pour la période du 8 juin 2012 au 19 août 2013 et les relevés de consommation d’eau pour la période de décembre 2011 à mai 2013. Il a été relevé : Pour justifier que l’immeuble cédé constituait sa résidence principale au jour de sa cession, M. B se borne à soutenir que sa consommation d’électricité annuelle est cohérente avec une étude statistique qu’il produit à l’instance, mentionnant une consommation moyenne des foyers français en 2016 de 4 679 kWh par an. Pour la Cour, l’étude statistique produite ne tient pas compte ni de la composition