La fin de l’année est propice pour des investissements immobiliers qui ont pour principal objectif de permettre de diminuer son impôt sur le revenu ou bien encore l’impôt payé par une société.
L’île de la Réunion est un territoire privilégié pour conjuguer investissement immobilier et défiscalisation. Ce phénomène conduit parfois certains à commettre des erreurs dans le choix de leur investissement car pousser par le gain fiscal, on peut oublier que le support de cet investissement est un bien immobilier dont la valeur tient pour l’essentiel à son emplacement, à la qualité de sa construction (les normes thermiques) , à sa rentabilité et tout simplement à son potentiel de revente.
Mais le projet d’investissement immobilier support d’un gain fiscal est souvent également la source d’erreurs fatales, lesquelles sont parfois sanctionner par une administration qui veille tant bien que mal à la bonne gestion de l’argent public.
Notre propos sera de rappeler les points essentiels à respecter lorsqu’on souhaite de lancer dans une opération dite de défiscalisation.
Notre article fait le point sur les opérations conduites par des personnes physiques, lesquels doivent avoir leur domicile fiscal en France. Nous évoquerons dans un prochain article les opérations conduites par des sociétés.
La loi PINEL
Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt aux particuliers qui acquièrent, depuis 2013 et jusqu’au 31 décembre 2024 des logements neufs ou assimilés destinés à la location dans le secteur intermédiaire peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt, répartie sur la durée de l’engagement de location.
| Impôt concerné | Montant investissement | Durée de location | Bénéficiaires | Plafond | Plafond ressource du locataire | Plafond loyer mensuel |
| IR Réduction d’impôt | 300.000 € | 6 ans + 3ans 9 ans + 3ans | Personnes physiques SCI | 5.500 €/m² surface habitable | Personne seule : 29.709 € Couple : 38.834€ | 10,74 €/m² |
| Affectation logement | Habitation principale | Logement nu | Résidence de retraite Résidence pour étudiants | Délai pour mise en location : 12 mois à compter de l’achèvement, de l’acquisition | 12 mois à compter de l’achèvement, de l’acquisition | 12 mois à compter de l’achèvement, de l’acquisition |
| OBLIGATIONS | Déclaration de revenus |
| Personnes physiques | · une note comportant : – ses identité du propriétaire et adresse, – l’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première mise en location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer – le montant du loyer mensuel, charges non comprises , – l’engagement de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale · une copie du bail ; · une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. |
| SCI | · Idem note que pour les personne physiques · Et document doit comporter les éléments suivants : – l’identité et l’adresse de l’associé ; – le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises ou transmises au cours de l’année ainsi que la date de ces opérations ; – la quote-part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l’associé ; – l’adresse du ou des immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt ; – l’attestation que la location et, le cas échéant, la sous-location remplissent les conditions de loyer et de ressources prévues, – la part du revenu net foncier correspondant aux droits de l’associé déterminé dans les conditions de droit commun ; – le montant de la réduction d’impôt correspondant aux droits de l’associé ; |
| · éco conditionnalité des logements : les logements doivent répondre au niveau de performance énergétique globale fixé par l’article 46 AZA octies-0 AA de l’annexe III au CGI. |
Les taux de la réduction d’impôt sont les suivants :
| Durée de location | Investissements réalisés du 1-1-2014 au 31-12-2022 | Investissements réalisés en 2023 | Investissements réalisés en 2024 |
| Engagement initial de location de six ans | 23 % | 21,5 % | 20 % |
| Engagement initial de location de neuf ans | 29 % | 26 % | 23 % |
La loi GIRARDIN
Les personnes physiques ayant en France leur domicile fiscal au sens de l’article 4 B du CGI peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’elles réalisent outre-mer, jusqu’au 31 décembre 2023, des investissements portant sur des travaux de réhabilitation et de confortation de logements anciens.
La réduction d’impôt concerne également les travaux de réhabilitation ou de confortation contre le risque sismique ou cyclonique réalisés par une entreprise, à l’exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Ces travaux doivent porter sur un logement achevé depuis plus de vingt ans que le contribuable prend l’engagement, pour une durée de cinq ans, soit d’affecter dès l’achèvement des travaux à son habitation principale, soit de louer nu dans les six mois de la date d’achèvement à un locataire qui y fixe son habitation principale.
| Impôt concerné | Taux | Durée de location | Bénéficiaires | Plafond |
| IR Réduction d’impôt | 18% Taux majorés 22% 26% | 5 ans | Personnes physiques | 2.272€/m² surface habitable |
| Affectation logement | Habitation principale | Logement nu | Délai pour mise en location : 12 mois à compter de l’achèvement, de l’acquisition |
| OBLIGATIONS | Déclaration de revenus |
| Personnes physiques | Le propriétaire du logement doit joindre à la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle la réduction d’impôt est demandée : L’engagement d’affecter le logement réhabilité à son habitation principale pendant cinq ans, ou l’engagement de louer le logement nu dans les six mois qui suivent l’achèvement des travaux à usage de résidence principale d’un locataire pendant cinq ans. Cet engagement souscrit sur papier libre comporte les éléments suivants : a. l’identité et l’adresse du contribuable ; b. l’adresse et la surface habitable du logement concerné ; c. le prix de revient ou le prix d’acquisition du logement accompagné des justificatifs d. la date d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure e. la date d’achèvement des travaux de réhabilitation. La copie des factures des entreprises ayant réalisé les travaux qui précisent, outre les mentions prévues à l’article 289 du CGI, l’adresse de réalisation des travaux, leur nature et leur montant. Une copie du bail, lorsque le logement est donné en location à titre d’habitation principale. |
