Un décret en date du 28 décembre 2022 paru au JO du 29 décembre 2022 permet désormais de faire application du régime PINEL à la REUNION dans des conditions plus favorables que celles prévues par le régime de droit commun.
En résumé, le PINEL PLUS permet de bénéficier des taux plus élevés que pour des opérations soumises au régime normal.
Mais pour cela, il faut respecter des conditions particulières de performances énergétiques et de confort.
II faudra donc être vigilant cette année lorsque vous signez pour l’achat d’un investissement éligible au dispositif PINEL.
Deux types d’opérations pourront être proposées sur le marché :
- Les opérations pouvant répondre aux critères du PINEL PLUS dont les taux de réduction seront (pour un engagement de 6 ans)
- 23% pour une acquisition au titre de 2023
- 23% pour une acquisition au titre de 2024
- Les opérations ne pouvant pas y répondre et dont les taux de réduction seront donc (pour un engagement de 6 ans) :
- 21,5% pour une acquisition au titre de 2023
- 20% pour une acquisition au titre de 2024
Pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, les taux de la réduction d’impôt sont les suivants :
| Durée de location | Investissements réalisés du 1-1-2014 au 31-12-2022 | Investissements réalisés en 2023 | Investissements réalisés en 2024 | Investissements réalisés en 2023 /2024 PINEL PLUS |
|---|---|---|---|---|
| Engagement initial de location de six ans | 23 % | 21,5 % | 20 % | 23% |
| Engagement initial de location de neuf ans | 29 % | 26 % | 23 % | 29% |
Le décret 2022-1691 du 28 décembre 2022 pris pour l’application de l’article 168 de la loi 2020-1721 du 29 décembre 2020 (loi de finances pour 2021) prévoit les critères de performance énergétique et environnementale ainsi que les critères d’usage et de confort à respecter pour bénéficier du maintien des taux de la réduction d’impôt « Pinel » à leur niveau antérieur (23 % ou 29 %) pour les investissements réalisés en outre-mer en 2023 et 2024.
a. Critères de performance énergétique et environnementale. Les logements acquis ou construits en 2023 et 2024 doivent respecter certaines exigences thermiques (facteur solaire, coefficient de transmission ou résistance thermique des parois opaques, des baies en contact avec l’extérieur ou des parois vitrées…) et répondre à des conditions relatives à la production d’eau (système de production d’eau chaude, robinetterie…).
b. Critères d’usage et de confort. L’article 5 du décret prévoit que les logements situés en outre-mer doivent respecter, en outre, les caractéristiques suivantes :
- une surface habitable minimale définie à l’annexe 4 du décret selon la typologie du logement ;
- l’existence d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale suivant la typologie du logement définie en annexe 5 du décret ;
- l’existence d’une ouverture sur l’extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d’orientations différentes pour les logements de type T3 et plus.
L’application des normes du PINEL PLUS permettra de disposer de surface plus grande pour les logements éligibles :
Surface minimale par type de logement
TYPE DE LOGEMENT | Surface minimale de surface habitable (m2) |
T1 | 28 |
T2 | 45 |
T3 | 62 |
T4 | 79 |
T5 | 96 |
ALERTE POUR LES COMPROMIS EN COURS DE SIGNATURE
Cass. 3e civ. 14-12-2022 n° 21-24.539 FS-B
La Cour de Cassation vient de juge que le fait pour l’acheteur de refuser un prêt inférieur au montant maximal prévu dans la promesse ne constitue pas une faute. En conséquence, le vendeur ne peut exiger de conserver l’indemnité d’immobilisation et l’agent immobilier ne peut prétendre à percevoir sa commission.
Dans cette affaire, une promesse de vente portant sur un immeuble est signée sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 414 000 € maximum remboursable sur 25 ans au taux de 2 % l’an hors assurance.
L’acheteur reçoit du courtier une offre de prêt d’un montant de 407 000 €. Il refuse cette offre. L’acheteur notifie au vendeur sa renonciation à l’acquisition. L’agent immobilier assigne l’acheteur en paiement de sa commission.
L’acheteur appelle en intervention forcée le vendeur et la société mandatée pour l’obtention du prêt afin d’obtenir la restitution par le vendeur de la somme de 10 000 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et des dommages et intérêts. Le vendeur demande la condamnation de l’acheteur à lui verser la somme de 38 600 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.
La Cour d’appel déclare la promesse caduque et rejette la demande du vendeur. Ils retiennent que l’acheteur a fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, pour un montant maximal de 414 000 €, qui lui a été refusé par la banque, qui n’a consenti à lui accorder qu’un prêt de 407 000 €.
Pour eux, l’indication dans la promesse d’un montant maximal du prêt n’oblige pas l’acheteur à accepter toute offre d’un montant inférieur. Ils en déduisent que la défaillance de la condition n’est pas imputable à l’acheteur et que la promesse est devenue caduque.
