La dernière loi de finances a apporté des modifications lesquelles viennent de faire l’objet de commentaires par l’administration fiscale au cours du mois d’aout, il est temps de faire un point.
Le principe : toute location de logement nu est exonérée du paiement de la TVA
Le code général des impôts (et la Directive communautaire : la TVA est un impôt communautaire) fixe les règles suivantes :
La location de locaux d’habitation est une opération exonérée de TVA. On ne peut donc pas facturer la TVA à son locataire, quelle que soit la nature du bail signé.
L’exception : la location de logements meublés est taxable à la TVA de plein droit dans certains cas
Depuis le 1er janvier 2024, l’’article 261 D, 4o du CGI taxe de plein droit à la TVA les prestations d’hébergement et de location meublée en opérant une distinction entre :
- les prestations d’hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire (para hôtelier) offertes au client pour une durée n’excédant pas 30 nuitées et comprenant la mise à disposition d’un local meublé et au moins trois des services annexes parmi le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle
- les locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres que ceux mentionnés ci-dessus accompagnées de la fourniture d’au moins trois des mêmes services annexes.
LES POINTS À RETENIR :
La qualité du prestataire, et notamment la circonstance qu’il fasse ou non l’objet d’un classement ou d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés, est sans incidence sur la taxation. Ainsi, l’imposition est susceptible de s’appliquer à des structures très différentes :
La qualité de l’immeuble et sa localisation sont également sans incidence sur le régime de TVA applicable la circonstance que le bien immeuble, comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale et temporaire par le client, soit situé ou non dans un secteur touristique ou que l’hébergement meublé s’opère dans un appartement situé dans un immeuble collectif ou dans une construction individuelle (villas, etc.)
La taxation à la TVA des prestations d’hébergement dans le cadre du secteur hôtelier ou para hôtelier et des locations de logements meublés à usage résidentiel nécessite, en tous les cas, que soient fournis au moins trois des quatre services annexes parmi la fourniture du petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée.
LA QUESTION DE LA FOURNITURE DES SERVICES
Lorsque seuls un ou deux de ces services annexes sont proposés, la prestation de location est exonérée de la TVA, de même que ces services annexes, qu’ils soient ou non inclus dans le prix de la location
Il n’est pas exigé que ces services annexes soient effectivement fournis au client, sous réserve que le prestataire d’hébergement (ou le mandataire agissant au nom et pour le compte dudit prestataire) dispose des moyens nécessaires permettant d’assurer la fourniture de ces services à l’ensemble des clients hébergés.
En tout état de cause, les services annexes doivent être réellement proposés au client, et l’effectivité de cette proposition doit pouvoir être démontrée (par exemple : mention sur le site internet du prestataire d’hébergement, etc.)
- la fourniture du petit déjeuner est caractérisée dès lors qu’elle est proposée selon les usages professionnels. La simple mise à disposition d’un distributeur alimentaire et/ou de boissons n’est en revanche pas suffisante.
- le nettoyage des locaux est caractérisé dès lors qu’il est effectué avant le début du séjour et qu’il est proposé au client de façon régulière pendant son séjour. Un nettoyage hebdomadaire des locaux est considéré comme suffisant et, lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour. En revanche, la simple mise à disposition du client du matériel servant au nettoyage ne suffit pas.
- la fourniture de linge de maison (draps, serviettes, taies d’oreiller, etc.) est caractérisée dès lors qu’elle est effectuée au début du séjour et que son renouvellement régulier est proposé par le prestataire d’hébergement. Une proposition de renouvellement hebdomadaire est considérée comme suffisante. Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le linge de maison est au moins renouvelé au début du séjour. En revanche, la mise à disposition d’une laverie, sans renouvellement du linge de maison, ne suffit pas.
- la réception de la clientèle peut être assurée en un lieu unique différent du local loué lui-même ou par l’intermédiaire d’un système de communication électronique et il n’est pas requis que la réception soit offerte de manière permanente.
CONSEIL PRATIQUE : Il est conseillé d’auditer les contrats conclus avec les sociétés de conciergerie. Attention, les questions de taux de TVA et de gestion de la TVA déductible doivent être traitées.
