Dans le cadre des opérations de défiscalisation et notamment pour celles qui sont soumises au régime du crédit d’impôt outre (CIDOM) visé à l’article 244 quater W du CGI, le secteur éligible propre à l’immobilier est défini par deux domaines :
- Le logement d’habitation dit intermédiaire
- Les locations meublées dites « saisonnière ».
Si le premier de ces deux domaines fait l’objet d’un périmètre précis : :logement d’habitation soumis au régime des baux de droit commun à la condition que le locataire remplisse les conditions de revenus et que les loyers soient plafonnés, le second domaine peut donner lieu à interprétation.
La doctrine administrative est rédigée de manière négative :
« Toutefois ne relèvent pas de ce secteur [du secteur immobilier qui est en principe exclu sauf exception] les activités de locations meublées lorsqu’elles constituent des hébergements touristiques de courte durée. Ainsi, les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux et les meublés classés de tourisme seront présumés ne pas relever du secteur des activités immobilières lorsque les locations sont d’une durée limitée (location à la semaine, quinzaine ou au mois) et que les immeubles donnés en location sont affectés de manière pérenne à l’activité. »
De cette rédaction, les opérateurs considèrent que la location meublée est éligible à des opérations de défiscalisation outre-mer et notamment au régime du crédit d’impôt.
On ne fera pas plus de commentaires dans cet article, mais il est nécessaire de souligner que cette définition de l’activité éligible comporte des pièges à éviter.
Du côté de la TVA, les choses sont aussi complexes. En effet un opérateur peut vouloir déduire la TVA grevant le prix de construction ou d’achat de son bien (on suppose que le bien est un immeuble neuf).
Pour cela, il peut alors « utiliser » les dispositions de l’article 261 D, 4° du Code général des impôts.
En effet cet article précise que les locations meublées pour lesquels une prestation de services rendue ne sont pas des opérations exonérées de la TVA.
Ainsi si l’opérateur souhaite que les loyers facturés à ses clients soit soumis à la TVA et par la même pouvoir déduire la TVA grevant les factures, il peut offrir certains services .
L’administration commente la fourniture de ces services de la manière suivante :
« L’activité parahôtelière est caractérisée par l’offre en sus de l’hébergement d’au moins trois des services suivants parmi les quatre qui sont cités au 4°-b de l’article 261 D du CGI :
- l’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner à l’ensemble des locataires; celui-ci doit être fourni selon les usages professionnels, c’est-à-dire au choix de l’exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier ;
- le nettoyage des locaux est effectué de manière régulière. Cette condition sera considérée comme établie lorsque, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulier de nettoyage, l’exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service au client durant son séjour, selon une périodicité régulière. En revanche, elle devra être considérée comme non satisfaite si l’exploitant se contente d’un nettoyage au début et en fin de séjour ;
- l’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l’ensemble des locataires ;
- l’exploitant dispose durant la période de location des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle. Cet accueil peut être confié à un mandataire qui l’assure en un lieu unique différent du local loué lui-même ».
De cette rédaction, les opérateurs en concluent que le simple fait de disposer ou de proposer ces services peut suffire à soumettre la location à la TVA.
Cette analyse est partiellement erronée et conduit à des redressements de la part de l’administration. En réalité, la taxation à la TVA sera acquise si et seulement l’opérateur agit comme un hôtelier et lui fait donc concurrence.
On connaît peu de véritables hôtels qui ne font que proposer leurs services…..
En outre, dans le cadre du montage de votre opération de défiscalisation, si vous souhaitez avoir un droit à déduction au titre de la TVA, vous devez être en mesure d’assumer réellement la réalisation des prestations de services comme un hôtelier.
Aussi, il est nécessaire d’être très vigilant lorsqu’on confie la gestion de ce type de biens à une société de conciergerie.
En effet, l’opérateur qui souhaite soumettre à la TVA les loyers facturés à ses clients doit être un véritable exploitant de son activité.
La doctrine administrative nous dit :
« L’exploitant est celui qui assume personnellement tous les risques de l’entreprise et qui est responsable vis-à-vis des clients, ce qui implique qu’il agisse en son nom propre à leur égard.
Le recours à un intermédiaire agissant au nom et pour le compte de l’exploitant à l’égard des clients (mandataire) ne fait pas perdre au mandant sa qualité d’exploitant. »
En revanche, si le « mandataire » ou le simple prestataire de services chargé de la gestion de l’établissement assume en fait les risques de l’exploitation ou agit en son nom propre à l’égard de la clientèle, il est considéré comme l’exploitant réel de l’établissement. »
De cette rédaction, il faut en conclure que la rédaction du contrat qui vous est soumis par une entreprise de conciergerie doit être adaptée et écrit de manière à faire de l’opérateur un véritable exploitant, c’est-à-dire que ce dernier doit assumer les risques et qu’il est en conséquence responsable directement à l’égard de ses clients comme peut l’être un exploitant hôtelier.
En conclusion, la réussite de ces opérations de cette nature suppose l’analyse et le suivi d’un professionnel de la fiscalité, car l’enjeu est le risque de perdre son avantage fiscal et la déduction de la TVA.
