Bertrand BOISSEAU

Le syndicat des copropriétaires doit assumer la conservation et l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes. Les charges* constituent ainsi la source d’approvisionnement principale des finances du syndicat. Les copropriétaires bénéficient, indirectement mais nécessairement de cette contribution collective. La valeur de chaque lot dépend du bon entretien de l’immeuble Les charges « tendent par nature à préserver [une composante du] patrimoine » du débiteur, « nécessairement appelée à se déprécier si [ces dépenses] n’étaient pas exposées » a jugé la Cour de Cassation. On ne peut y échapper. LES PRINCIPES LEGAUX DE LA REPARTITION Les modalités de répartition des charges sont déterminées par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, entre les différents lots au sein de la copropriété. Il existe une caractéristique du régime légal actuel. Elle repose sur une répartition des dépenses en deux catégories distinctes. Cette distinction, tout comme les règles qui en découlent, sont d’ordre public. Il ne saurait y être dérogé dans les clauses du règlement de copropriété, voire en justice. Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs Le dispositif légal fixe le régime des « charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ». Ces sommes sont régies par le critère d’utilité « objective » pour le lot. « La charge entraînée par un service collectif ou un élément d’équipement commun n’est pas directement liée à la structure de l’immeuble, mais lui apporte un complément d’utilité ou de confort, un agrément supplémentaire ou une facilité d’usage. » Ces charges ne concernent que certains lots selon un unique critère, celui de l’utilité dite « abstraite » apportée au lot par l’équipement ou le service collectif considéré.  Les modalités de répartition sont donc indépendantes de l’utilisation concrète (ou de la non-utilisation) du service ou de l’élément par les copropriétaires eux-mêmes. Entrent dans cette catégorie, notamment, les frais afférents aux ascenseurs, au chauffage collectif, aux résidences-services, à la climatisation, au gardiennage, etc. Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes C’est l’alinéa 2 de l’article 10 qui prévoit la participation aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, qu’elles soient générales ou spéciales. Toutes les dépenses du syndicat qui ne ressortissent pas du premier type de charges, relèvent nécessairement du second Tout ce qui concerne l’intégrité, l’entretien, la préservation, tout comme la valeur même de l’immeuble, est compris dans cette catégorie de charges. Il s’agit, notamment, des dépenses de travaux, des frais relatifs aux organes de la copropriété (honoraires du syndic, frais de convocation et de tenue de l’assemblée générale, frais induits par le conseil syndical), des primes d’assurance. LE REGLEMENT DE COPROPRIETE En termes de charges, le contenu du règlement de copropriété doit comporter, un état de répartition des charges assorti de prévisions précises. Mais il est possible de trouver, dans certaines copropriétés, des particularités induites par la présence de parties communes dites « spéciales » ou de certains éléments d’équipement. Le règlement de copropriété mentionné par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 contient en particulier un état de répartition des charges tel que prévu par l’article 10 de la loi de 1965 Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif S’agissant des charges de l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi de 1965, la prévision de parties communes dites « spéciales » aura une nécessaire incidence en termes de répartition des sommes réclamées aux copropriétaires. La  réforme opérée par la loi du 23 novembre 2018, dite « loi Élan », qui a ajouté un article 6-2 (alinéa 2) dans la loi de 1965 aux termes duquel la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Enfin, le règlement de copropriété peut prévoir que seuls les copropriétaires qui ont à leur charge l’entretien de certains éléments d’équipement ou de certains services collectifs, prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. LA REPARTITION DES CHARGES : L’ACTION JUDICIAIRE L’article 43 de la loi répute non écrites toutes les stipulations contraires aux dispositions légales d’ordre public. Or, précisément, l’article 10 de la loi figure au rang des dispositions impératives du statut de 1965. Une action judiciaire est donc ouverte à raison de « la méconnaissance des critères légaux de répartition des charges » L’action judiciaire est enfermée dans le délai dont bénéficient les copropriétaires demandeurs. Il est admis que « Les clauses réputées non écrites par l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 étant non avenues par le seul effet de la loi, les copropriétaires demandeurs [sont] en droit de faire établir l’assiette et le mode de répartition des charges selon les critères légaux », même après l’expiration des délais spéciaux figurant dans la loi de 1965 De manière générale, il en découle que n’importe lequel des copropriétaires peut « à tout moment » faire constater l’absence de conformité des stipulations du règlement de copropriété aux prévisions légales et faire établir une répartition des charges conforme, cette fois, aux critères déterminés par l’article 10 de la loi de 1965 La solution est maintenant inscrite dans la loi de manière très claire : la juridiction qui constate que certaines clauses de la répartition des charges sont réputées non écrites, doit procéder à une nouvelle répartition. * Charges de copropriété : les principes fondamentaux – Etude par Jean-Marc Roux maître de conférences à l’université d’Aix-Marseille

Un décret en date du 28 décembre 2022 paru au JO du 29 décembre 2022 permet désormais de faire application du régime PINEL à la REUNION dans des conditions plus favorables que celles prévues par le régime de droit commun. En résumé, le PINEL PLUS permet de bénéficier des taux plus élevés que pour des opérations soumises au régime normal. Mais pour cela, il faut respecter des conditions particulières de performances énergétiques et de confort. II faudra donc être vigilant cette année lorsque vous signez pour l’achat d’un investissement éligible au dispositif PINEL. Deux types d’opérations pourront être proposées sur le marché : Pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, les taux de la réduction d’impôt sont les suivants : Durée de location Investissements réalisés du 1-1-2014 au 31-12-2022  Investissements réalisés en 2023  Investissements réalisés en 2024  Investissements réalisés en 2023 /2024 PINEL PLUS Engagement initial de location de six ans 23 % 21,5 % 20 % 23% Engagement initial de location de neuf ans 29 % 26 % 23 % 29% Le décret 2022-1691 du 28 décembre 2022 pris pour l’application de l’article 168 de la loi 2020-1721 du 29 décembre 2020 (loi de finances pour 2021) prévoit les critères de performance énergétique et environnementale ainsi que les critères d’usage et de confort à respecter pour bénéficier du maintien des taux de la réduction d’impôt « Pinel » à leur niveau antérieur (23 % ou 29 %) pour les investissements réalisés en outre-mer en 2023 et 2024. a. Critères de performance énergétique et environnementale. Les logements acquis ou construits en 2023 et 2024 doivent respecter certaines exigences thermiques (facteur solaire, coefficient de transmission ou résistance thermique des parois opaques, des baies en contact avec l’extérieur ou des parois vitrées…) et répondre à des conditions relatives à la production d’eau (système de production d’eau chaude, robinetterie…). b. Critères d’usage et de confort. L’article 5 du décret prévoit que les logements situés en outre-mer doivent respecter, en outre, les caractéristiques suivantes : L’application des normes du PINEL PLUS permettra de disposer de surface plus grande pour les logements éligibles : Surface minimale par type de logement TYPE DE LOGEMENT Surface minimalede surface habitable (m2) T1 28 T2 45 T3 62 T4 79 T5 96 ALERTE POUR LES COMPROMIS EN COURS DE SIGNATURE Cass. 3e civ. 14-12-2022 n° 21-24.539 FS-B La Cour de Cassation vient de juge que le fait pour l’acheteur de refuser un prêt inférieur au montant maximal prévu dans la promesse ne constitue pas une faute. En conséquence, le vendeur ne peut exiger de conserver l’indemnité d’immobilisation et l’agent immobilier ne peut prétendre à percevoir sa commission. Dans cette affaire, une promesse de vente portant sur un immeuble est signée sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 414 000 € maximum remboursable sur 25 ans au taux de 2 % l’an hors assurance.  L’acheteur reçoit du courtier une offre de prêt d’un montant de 407 000 €.  Il refuse cette offre. L’acheteur notifie au vendeur sa renonciation à l’acquisition. L’agent immobilier assigne l’acheteur en paiement de sa commission.  L’acheteur appelle en intervention forcée le vendeur et la société mandatée pour l’obtention du prêt afin d’obtenir la restitution par le vendeur de la somme de 10 000 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et des dommages et intérêts. Le vendeur demande la condamnation de l’acheteur à lui verser la somme de 38 600 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse. La Cour d’appel déclare la promesse caduque et rejette la demande du vendeur. Ils retiennent que l’acheteur a fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, pour un montant maximal de 414 000 €, qui lui a été refusé par la banque, qui n’a consenti à lui accorder qu’un prêt de 407 000 €.  Pour eux, l’indication dans la promesse d’un montant maximal du prêt n’oblige pas l’acheteur à accepter toute offre d’un montant inférieur. Ils en déduisent que la défaillance de la condition n’est pas imputable à l’acheteur et que la promesse est devenue caduque.

LA COUR DE CASSATION NOUS OFFRE UN CADEAU DE NOEL ! L’une des opérations courante dans le cadre de la transmission d’un patrimoine consiste à loger des actifs immobiliers dans une société civile immobilière, si possible endettée et de transmettre via une donation, la nue-propriété des parts sociales à ses enfants. Les parents conservent alors l’usufruit des parts sociales, c’est-à-dire le fruit provenant de ses parts sociales : c’est-à-dire les dividendes. Il est de même pour les revenus fonciers lorsque la SCI est imposée à l’IR (SCI de location de biens immobiliers ne relevant d’une location de type saisonnier), ils reviennent à l’usufruitier ; le déficit foncier est attribué lui au nue propriétaire, qui est le véritable associé de la SCI. Lors du décès des parents, les enfants deviennent les associés en pleine propriété de la SCI et sans que les droits de « succession » trouvent à s’appliquer. La raison pratique est simple lorsque les parts sociales sont démembrés et que la SCI est endettée, la valeur de ces dernières peut être faible. D’autant plus que la valeur fiscale des titres est déterminée selon le barème de l’article 669 du CGI. La valeur imposable de l’usufruit viager et de la nue-propriété correspondante est alors fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière, d’après l’âge de l’usufruitier, conformément au barème ci-après : Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété Jusqu’à 20 ans 90 % 10 % De 21 à 30 ans 80 % 20 % De 31 à 40 ans 70 % 30 % De 41 à 50 ans 60 % 40 % De 51 à 60 ans 50 % 50 % De 61 à 70 ans 40 % 60 % De 71 à 80 ans 30 % 70 % De 81 à 90 ans 20 % 80 % À partir de 91 ans 10 % 90 % Exemple : Une SCI est détenue à 50% par monsieur et madame. Cette SCI d’un capital de 10.000 euros possède un appartement donné en location d’une valeur de 400.000 euros dont le prix d’achat a été financé par un apport en compte courant d’associés de 150.000 euros et un prêt de 250.000 euros. La valeur des parts sociales est égale à la valeur mathématique des titres soit la valeur marché de l’actif moins le passif.Dans notre exemple, la valeur mathématique des parts sociales serait de 250.000 euros (valeur actif – passif : compte courant d’associé)A la date de la donation, les deux parents sont âgés de 57 et 59 ans. Ils ont deux enfants.Pour l’application des droits de mutations à titre gratuit, la valeur imposable de la donation est de 250.000 x 50 % (voir barème sur le tableau) = 125.000 euros.Compte tenu que les deux parents disposent pour chaque enfant d’un abattement minimal de 100.000 € (soit en global 400.000 euros pour les deux parents et pour deux enfants), la donation de la nue-propriété des titres aux enfants ne donne pas lieu au paiement des « droits de succession »Les parents ont utilisé chacun 62.500 euros d’abattement au titre de cette donation de titres.Les seuls frais seront constitués par les honoraires perçus par le notaire qui établira l’acte de donation.Si le compte courant d’associé a été remboursé par la SCI aux parents avant leur décès les enfants héritent sans frais d’un patrimoine d’une valeur minimale de 400.000 euros. On rappelle que la cession des parts sociale de sociétés à prépondérance immobilière : c’est-à-dire les sociétés dont le patrimoine est pour l’essentiel composé d’actifs immobiliers, est soumise à un droit d’enregistrement proportionnel de 5%. Dans le cadre de schéma patrimoniaux plus complexes, il est possible que les associés d’une SCI cèdent l’usufruit à titre temporaire de leurs titres non pas à une personne physique mais à une société de type holding. Dans le cadre d’une personne morale :  « Lorsque le titulaire est une personne morale, l’usufruit ne peut dépasser 30 ans (C. civ., art. 619) » Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation, par acte des 7, 15 et 22 mars 2012, enregistré le 26 avril 2012 au service des impôts des entreprises, les consorts (F) associés dans la société civile immobilière NSG, ont cédé l’usufruit temporaire des parts qu’ils détenaient dans cette société à la société [F] participations, qui a acquitté le droit fixe prévu à l’article 680 du code général des impôts. Le 23 janvier 2015, soutenant que cet acte devait être soumis au droit d’enregistrement proportionnel de 5 % prévu à l’article 726, I, 2°, du code général des impôts, applicable aux cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, l’administration fiscale a notifié à la société [F] participations une proposition de rectification des droits d’enregistrement pour l’année 2012. Dans notre situation, l’usufruit des titres a été constitué pour une durée de 20 ans à une société. Dès lors le contribuable oppose à l’administration, la thèse selon laquelle la société bénéficiaire n’est devenue propriétaire, avec la jouissance qui y est attachée, que de l’usufruit temporaire des parts sociales, les consorts [F] demeurant propriétaires des parts et assumant le risque capitalistique qui s’y attache ; qu’en jugeant qu’une telle cession devait être regardée comme une cession de participations, la cour d’appel a violé l’article 726 du code général des impôts ! La Cour de cassation confirme cette thèse et a jugé que la cession de l’usufruit de droits sociaux n’emportant pas la mutation de propriété, la cession de l’usufruit temporaire de parts de sociétés à prépondérance immobilière est enregistrée moyennant le paiement d’un simple droit fixe. Par une décision inédite, la Cour de cassation juge que la cession de l’usufruit de droits sociaux, qui n’emporte pas la mutation de la propriété des droits sociaux, n’est pas soumise au droit proportionnel d’enregistrement prévu à l’article 726 du CGI applicable aux cessions de droits sociaux. Il en résulte que l’acte constatant la cession de l’usufruit temporaire de parts de sociétés à prépondérance immobilière est enregistré moyennant le paiement du seul droit fixe de 125 € prévu à l’article 680 du CGI (et échappe au droit de 5 %). La Cour fonde

OU COMMENT COMPRENDRE CE QU’EST UN MARCHAND DE BIENS ET EVITER DE L’ÊTRE Quand les placements financiers sont moins rentables, certains se lancent dans une activité lucrative consistant en l’achat d’immeubles bâtis en vue de la revente en l’état ou après rénovation. Le plus souvent ces investisseurs ne soupçonnent pas que cette pratique est en réalité une activité exercée dans des conditions similaires à celles retenues par des marchands de biens ou lotisseurs déclarent les profits réalisés sur ces reventes au titre des plus-values immobilières privées dans les conditions visées aux articles 150 U et suivants du CGI. Par ailleurs, s’agissant la plupart du temps de personnes physiques non assujetties à la TVA, celles-ci ne soumettent pas à la TVA la revente desdits biens considérant qu’elles ne réalisent pas à cette occasion une activité économique soumise à ladite taxe. Mais l’administration fiscale veille et contrôle. A la suite de nombreux contrôles fiscaux diligentés par l’administration fiscale, plusieurs décisions jurisprudentielles très récentes sont venues rappeler les conséquences fiscales tant au regard de la fiscalité directe (régime des plus-values immobilières des particuliers ou bénéfices industriels et commerciaux en cas de requalification) que du régime applicable en matière de TVA (assujettissement ou exonération). Notre propos sera donc de vous alerter sur le risque de passer du régime des plus-values immobilières applicables à des particuliers à celui des bénéfices industriels et commerciaux, régime qui s’applique aux investisseurs. Le risque porte également sur les conditions d’assujettissement desdites opérations de ventes immobilières à la TVA. APPLICATION DU REGIME DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES OU DES BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX « THAT IS THE QUESTION »? Rappel du régime des plus-values immobilières privées La cession d’immeuble peut bénéficier du régime de faveur des plus-values privées conduisant en cas de détention du bien au bout de 22 ans, pour l’impôt sur la plus-value, et au terme d’une période de 30 ans pour les prélèvements sociaux, à une exonération totale d’imposition. Mais attention ce régime des plus-values immobilières privées ne bénéficie qu’aux personnes physiques gérant directement leur patrimoine immobilier ou, dans le cadre d’une société de personnes, ayant une activité patrimoniale soumise à l’impôt sur le revenu, de type société civile immobilière (SCI). Quand le régime d’imposition professionnel s’impose ? En revanche, ce régime des plus-values immobilières privées ne s’applique ni aux profits ni aux plus-values réalisées à l’occasion de la cession d’un élément d’actif se rattachant à une activité professionnelle qui relèvent, dans cette hypothèse, du régime des profits professionnels selon l’activité exercée par l’entreprise soumise à l’impôt sur le revenu (BIC, BNC ou BA), ou à l’impôt sur les sociétés (IS) pour les sociétés y étant assujetties. Dans notre hypothèse c’est-à-dire celle d’une personne physique qui vend en direct ou via une SCI un ou plusieurs immeubles, la question de savoir si la cession relève du régime des plus-values privées ou du régime des bénéfices industriels et commerciaux va dépendre des conditions dans lesquelles vont s’opérer lesdites ventes. Le vendeur procède-t-il à une opération unique ou isolée de vente d’immeubles, ou au contraire réalise-t-il ces ventes dans le cadre d’une activité habituelle et récurrente ? En d’autres termes, le vendeur, au moment où il procède à la vente immobilière, agit-il avec une intention spéculative ou simplement dans le cadre d’une pure gestion patrimoniale de ses biens immobiliers ? Au plan fiscal, la réponse à cette question peut être lourde conséquence. En effet, si l’intention spéculative est présente, l’opération est requalifiée en activité professionnelle, avec une imposition des profits dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, en principe soumis au régime du barème progressif à l’impôt sur le revenu. En revanche, si l’opération s’inscrit dans le cadre d’une pure gestion patrimoniale, la vente immobilière relève du régime de faveur des articles 150 U et suivants du CGI, avec une taxation forfaitaire à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%)  ( soit taux global de 36,2 %) Mais avec le jeu d’abattements, il est possible d’atteindre une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux après l’expiration d’un délai de détention de 30 ans. La jurisprudence récente nous aide à mieux distinguer entre les deux régimes :la condition d’habitude et l’intention spéculative : deux conditions qui font basculer l’opération dans la catégorie des BIC La condition d’habitude Aux termes de l’article 35-I-1° du CGI présentent le caractère de BIC, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui notamment, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles La cour d’appel administrative (CAA) de Bordeaux h. 7, 13 janv. 2022, n° 20BX01454 définit clairement les critères permettant de déceler chez le vendeur de biens immobiliers les éléments permettant de le requalifier en qualité de « marchand de biens » Un contribuable est réputé exercer une activité de marchand de biens lorsqu’il réalise de manière habituelle des opérations immobilières sous entendant une intention spéculative lors de l’acquisition du bien en vue de sa revente. La condition « d’habitude » peut découler de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, soit de l’activité passée ou présente du commerçant. Précisons à ce sujet que si l’Administration décide de diligenter un contrôle fiscal à l’encontre du contribuable, celle-ci ne peut, en matière d’impôt sur le revenu, exercer son délai de reprise qu’au plus sur l’année en cours et sur les 3 années précédentes mais qu’elle n’a pas de limite pour remonter dans le temps afin d’apprécier si ce dernier s’est livré à de nombreuses opérations d’achat-revente dans le passé susceptibles de remettre en cause le régime d’imposition de plus-values immobilières qu’il aurait choisi d’appliquer. L’intention spéculative. L’intention spéculative » doit s’apprécier au moment de l’achat et non à celui de la revente. Ceci suppose donc une acquisition à titre onéreux (vente, apport, échange) de l’immeuble, car si ce dernier est acquis à titre gratuit (donation ou par succession), le critère de l’intention spéculative fait, en principe, défaut. Précisons que pour l’application de ce régime, il n’est

Le saviez-vous, la loi dite « Climat et résilience » va changer les conditions en matière de contrat de location de logement d’habitation ? A la Réunion, ces changement ne deviennent obligatoire qu’à partir du 1er juillet 2024 pour certaines dispositions de la loi n° 2021-1104, 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets : JO 24 août 2021. Il convient de rappeler que les bâtiments à usage d’habitation sont désormais classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Le classement établi, qui va jouer un rôle prépondérant dans les rapports locatifs, est le suivant :• la classe A pour les logements extrêmement performants ;• la classe B pour les logements très performants ;• la classe C pour les logements assez performants ;• la classe D pour les logements assez peu performants ;• la classe E pour les logements peu performants ;• la classe F pour les logements très peu performants ;• et la classe G pour les logements extrêmement peu performants. 1 – La mise en location La délivrance de l’autorisation de louer La liberté pour le bailleur de donner à bail un bien à usage d’habitation est encadrée depuis la loi dite « loi ALUR », qui autorise un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitation, ou à défaut un conseil municipal, à délimiter des zones dans lesquelles la mise sur le marché locatif d’un logement, nu ou meublé, doit être précédée d’une autorisation en raison d’une proportion importante d’habitations dégradées dans la zone concernée. Désormais, le président de l’EPCI ou le maire peut refuser ou conditionner la délivrance de cette autorisation de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les critères de décence. Par conséquent, à compter du 1er janvier 2023, le critère de performance énergétique qui, avec la loi Climat et résilience, devient un critère de décence, sera érigé en critère d’obtention de l’autorisation de mise en location. Les annonces de mise en location Quel que soit le support de l’annonce de mise en location d’un bien, le classement de ce bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre doit être mentionné et il en est de même s’agissant de l’état des risques. Le non-respect de cette obligation au stade de l’annonce était jusqu’à présent sanctionné différemment selon que l’auteur de l’annonce était un professionnel de l’immobilier ou un non-professionnel. La loi Climat et résilience introduit une sanction en cas de manquement par un non-professionnel à cette obligation d’information ; celui-ci est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 €. Par exception, ces mentions ne sont applicables en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte qu’à compter du 1er juillet 2024. L’article L. 173-2, III, du Code de la construction et de l’habitation qui instaure cette obligation ne prévoit aucune sanction particulière en l’absence de ces mentions. En l’absence de sanction spécifique, ce sont les dispositions de droit commun, notamment celles permettant d’engager la responsabilité civile extracontractuelle du bailleur, qui pourront être sollicitées. 2 – Le contenu du contrat de bail Le dossier de diagnostic technique Le contenu du diagnostic de performance énergétique précise, depuis le 25 août 2021, la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables, utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d’habitation, en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d’électricité, de gaz ou de chaleur. À compter du 1er janvier 2023, l’état des risques naturels et technologiques, qui devient l’état des risques, intègre une information sur le recul du trait de côte. À défaut de fournir ce document dont le contenu est notifié au locataire, le bailleur pourra supporter la résolution judiciaire du contrat ou une diminution du prix accordée au locataire par le juge. L’encadrement du loyer Si la liberté dans la fixation du loyer en cas de relocation, se trouve réduite par la loi Climat et résilience. Que le bien soit loué nu , meublé ou qu’il fasse l’objet d’un bail mobilité , que le logement soit situé ou non dans une zone tendue, le loyer en cas de relocation, à savoir en cas de conclusion d’un contrat portant sur un bien inoccupé pendant moins de 18 mois, ne peut excéder le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire lorsque le bien loué est classé F ou G selon les critères définis à l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation. Cette disposition sera applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022, à l’exception de la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte, où l’interdiction ne s’appliquera qu’aux contrats conclus après le 1er juillet 2024. L’obligation de délivrer un logement décent Depuis la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, à savoir un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants, mais également qui répond à des normes de performance énergétique minimale, à savoir une consommation d’énergie finale inférieure à 450 KWh/m2/an . Cette disposition sera applicable au plus tard aux contrats conclus à compter du 1er janvier 2023. La loi Climat et résilience complète et renforce le contenu de cette obligation de délivrance afin d’intégrer la catégorie de classement du bien loué. Un logement décent impliquera ainsi, en métropole, un niveau de performance compris :• à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;• à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;• à compter du 1er janvier 2034, entre la classe

La question semble simple mais malheureusement, la gestion de l’exonération de la plus-value résultat de la vente de sa résidence principale est pleine de pièges. La jurisprudence nous le rappelle. Compte tenu de l’enjeux, il est donc nécessaire de maîtriser les bonnes pratiques en la matières. Rappel du principe : Lors de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire de cet actif qu’il soit une personne physique ou encore une société relevant de l’impôt sur le revenu : société de type SCI familiale doit s’acquitter d’un impôt sur la plus-value. Le régime des plus-values immobilières privées s’applique donc aux plus-values réalisées par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, soit directement, soit au travers de sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu. Les biens dont la vente donne lieu à ce type de plus-value sont : La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est réduite d’un abattement pour durée de détention. Lorsque l’immeuble cédé est détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention dont le montant diffère selon qu’il s’agit de calculer l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux. Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement est de : L’exonération d’impôt sur le revenu est ainsi acquise après vingt-deux ans de détention. Par exemple, une plus-value réalisée le 1er juin 2022 est exonérée si l’immeuble a été acquis avant le 1er juin 2000. Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de : Le taux de l’impôt à l’IR est de 19%Le taux global des prélèvements sociaux est 17,2% Le cas particulier de la résidence principale La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée, quel que soit le type de logement (maison individuelle ou appartement). Mais seuls ouvrent droit à l’exonération les immeubles (ou parties d’immeubles) qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire lui-même au jour de la cession. Les immeubles donnés en location et les immeubles occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ne peuvent donc pas en bénéficier. Un immeuble vacant au moment de la vente, mais qui a été occupé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente, ouvre droit à l’exonération si la cession intervient dans un délai normal de vente, soit dans un délai d’un an dans un contexte économique normal. Aucun délai maximum ne peut toutefois être fixé a priori : l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui résulte de l’ensemble des circonstances de l’opération, et notamment des diligences accomplies par le cédant pour vendre au plus vite compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local. C’est ainsi que l’exonération a été jugée applicable dans le cas d’une vente réalisée vingt-neuf mois après le départ du propriétaire, la révision du plan d’occupation des sols en cours ayant eu pour effet de ralentir l’opération. La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. C’est justement parce qu’il s’agit d’une question de fait que les éléments tirés de la jurisprudence sont importants à connaitre afin d’évaluer la marge de manœuvre en la matière. Prenons l’exemple d’un arrêt récent (Arrêt de la CAA de Lyon du 30 mars 2022, n°20LY02224). La juridiction administrative démontre ici une nouvelle fois que les consommations au sein d’une habitation (Electricité, eau…) constituent une preuve quasi indiscutable pour caractériser ou non la résidence principale du cédant. La plus-value réalisée par une personne physique lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier qui constitue sa résidence principale au jour de la cession n’est pas imposable. Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l’assujettissement à l’impôt ou, le cas échéant, s’il remplit les conditions légales d’une exonération. Dans cette affaire jugée par la Cour d’appel de Lyon, il convient de rappeler les faits :Par acte du 30 mars 2011, M. B a acquis, pour un montant de 21 000 €, un terrain à bâtir à La Chapelle-sur-Oreuse (Yonne), sur lequel l’édification d’un immeuble à usage d’habitation a été achevée en mars 2012. Par acte du 30 juillet 2013, M. B a cédé ce bien immobilier moyennant un prix de 172 000 euros. La plus-value qu’il a réalisée à cette occasion a été placée sous le régime de l’exonération prévu l’article 150 U-II-1° du CGI (exonération au titre de la résidence principale). A la suite d’un contrôle, l’administration a remis en cause cette exonération au motif que cette habitation ne pouvait être regardée comme la résidence principale de l’intéressé au jour de la cession. M B a fait appel du jugement du 24 juin 2020 du TA de Dijon en tant qu’il a rejeté ses conclusions tendant à la décharge de l’imposition. La CAA de Lyon vient de rejeter l’appel de M. B L’administration fiscale, pour rejeter l’exonération, s’est appuyées sur les relevés de consommation d’électricité pour la période du 8 juin 2012 au 19 août 2013 et les relevés de consommation d’eau pour la période de décembre 2011 à mai 2013. Il a été relevé : Pour justifier que l’immeuble cédé constituait sa résidence principale au jour de sa cession, M. B se borne à soutenir que sa consommation d’électricité annuelle est cohérente avec une étude statistique qu’il produit à l’instance, mentionnant une consommation moyenne des foyers français en 2016 de 4 679 kWh par an. Pour la Cour, l’étude statistique produite ne tient pas compte ni de la composition